分割财产是离婚必不可少的一步，很多人肯定会有疑惑：这些财产哪些是夫妻一方的个人财产不能分割、哪些又是夫妻共同财产必须要分割?婚姻关系存续期间得到的财产都算是夫妻共同财产吗?不是!也有些婚后所得的财产，只能是夫妻一方的个人财产，不能分割!

　　《婚姻法》第十九条规定，夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条(夫妻共同财产的认定)、第十八条(夫妻个人财产的认定)的规定。

　　离婚时房产作为财产分割最为重要的一部分，在实践中，其形态有很多种，以结婚时间为节点，可分为婚前购买和婚后购买两种，无论是婚前购买还是婚后购买，都可能存在一次性支付和按揭支付两种方式，其中婚前按揭购买的房产在离婚房产分割时争议最大。下面以我国婚姻法解释三第十条为背景，为大家剖析离婚时婚前按揭购买房产增值部分分割方式：

　　【婚姻法解释三】第十条夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

　　依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。

　　下面我们对上述法条剖析如下：

　　首先，上述规定只要求在婚前签订不动产买卖合同即可，不要求在婚前就取得产权

　　其次，必须以个人财产支付首付款，如是夫妻一方婚前个人出资购买的房屋，但登记在另一方名下，根据广东省高级人民法院《全省民事审判工作会议纪要》(粤高法【2012】240号)第65条的批复，如果无法证明出资方明确归登记方一方所有，一般应认定为夫妻共同财产。

　　最后，也是最为重要的一点，即该如何补偿另一方，依据上述规定，只是强调应补偿共同还贷支付的款项及相对应财产增值部分，该如何计算相对应财产增值部分是补偿的关键，在实践中一般存在以下三种计算方式：

　　第一种：婚后还款本金总额÷房屋原价×房屋现价÷2

　　第二种：婚后还款本金总额÷房屋原价×(房屋现价-房屋原价)÷2

　　第三种：婚后还款本金总额÷房屋原价×(房屋现价-结婚时房屋价值)÷2

　　前面两种计算方式容易忽略婚前房产的增值部分，第三种则考虑了婚前房产的增值部分，将婚前房产增值部分排除分割之外，之所以出现上述三种计算方式，是因为对房屋增值部分的分割意见主要存在以下两种意见：

　　第一种意见认为，根据我国婚姻法解释二第十一条之规定，一方以个人财产投资取得的收益，应认定为夫妻共同财产。故对婚前个人还款部分引起的相应房屋增值部分【包括婚前增值部分和婚后增值部分】也应认定为夫妻共同财产，连同婚后还款部分引起的房屋增值部分均由双方平分。

　　第二种意见认为，婚前个人还款部分引起的相应房屋增值部分【包括婚前增值和婚后增值】归购房一方，就婚姻关系存续期间该房屋的增值部分，购房一方应当对另一方进行适当补偿。

　　第一种意见不区分收益的种类，只要是个人财产投资婚后取得的收益都认定为夫妻共同财产，实际上该条规定，在《婚姻法解释三》第五条中已经作了细化，即“夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产”，而我们知道，房产增值一般是房屋本身自然的升值[通过装修人为增值不在此列]，房产的一般增值以及以个人财产购买债券或用于储蓄所产生的利息，这些因原物的存在而必然产生的收益，与投资收益具有风险性的特质不同，应依本金或原物的所有权确定增值部分的权利归属。因此，计算相对应财产增值部分是补偿采用第三种方式(婚后还款本金总额÷房屋原价×(房屋现价-结婚时房屋价值)÷2)更趋向公平。

　　【备注】目前在实践中对按揭房产离婚时增值部分的补偿计算方式存在不同观点，上述观点仅供大家参考。)

　　夫妻间的财产怎样分割，首先要以书面的约定为准。无法按照约定的情况下，才按法律规定的财产归属分割财产。

　　没有约定的，法律规定哪些财产属于个人财产?

　　需要注意的是，夫妻约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的归属要具有具有法律效力，必须是书面约定。

　　《婚姻法》第十八条规定，如果没有书面约定或约定不明确的，在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻一方的财产：

　　1、一方的婚前财产;

　　2、一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用;

　　3、遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产;

　　4、一方专用的生活用品;

　　5、军人的伤亡保险金、伤残补助金、医药生活补助费;

　　其实还有很多特殊情况下的其它财产可以算个人财产，比如以上个人的财产在婚后产生的收益-孳息和自然增值，也是属于个人财产。相信还有很多实践中遇到的情况这里还没有提到，如果遇到更复杂的情况弄不明白的，可以留言一起讨论。

　　实践中还有哪些复杂的不动产属于个人财产?

　　父母出资购买的不动产

　　1、婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，视为只对自己子女一方的赠与。

　　2、由双方父母共同出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，事先有约定此不动产仅为夫妻一方的的个人财产。(没有约定的按照父母的出资份额按份共有)

　　夫妻共同购买或共同还贷的不动产

　　1、婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，产权登记在一方父母名下，离婚时另一方不能主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的。购买该房屋时的另一方的出资，可以作为债权处理。

　　2、夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时双方不能达成协议的，该不动产归产权登记一方。(尚未归还的贷款也为产权登记一方的个人债务，同时产权登记一方要对另一方进行补偿。)

　　离婚分割财产时，对于夫妻现有的财产哪些属于共同财产、哪些属于一方个人财产以及财产的状态，是否都清楚呢?如果都清楚了，是否在离婚官司中就赢定了呢?

　　并不是，在官司中有证据才能认定事实。所以还有最重要的事是要调查、取证，靠自己能力无法完成，聘请专业律师调查取证是最有效的方法，毕竟法官只相信证据。

　　来源：法律顾问工作室