近日，省会市民蔡先生搬进了位于西二环附近某小区的新家，发现楼前原本安静的三层办公楼成了幼儿园，买房子的时候，开发商说6号楼是综合办公楼，不知道怎么成了幼儿园。

　　幼儿园搬进小区，有人欢喜有人愁

　　“幼儿园每天早上7时就开始有音乐声和孩子的嬉闹声，有时候想睡个懒觉都不行。” 蔡先生说，除了噪音，原本开发商承诺的封闭式小区因为幼儿园的开办成了半开放式小区，小区治安存在隐患，“现在接送孩子的人还不是太多，等幼儿园孩子多了，小区会更乱。”

　　该小区共有六栋楼，五栋是居民住宅楼，最西南角有一栋三层的小楼。幼儿园就开办在这座三层小楼里，有独立的院落，周围有铁围栏。幼儿园距北面的住宅楼有30米左右，距离东面的住宅楼仅十来米。

　　“小区里有幼儿园，接送方便多了。”王大妈说，她孙子就在这个幼儿园上学，每天溜达着就接送了孩子，她很赞成小区开办幼儿园。也有人不太赞同，“方便只是一时的，可安全问题一直存在。把幼儿园办在这里，早晚接送小孩的社会车辆全部进来，接送孩子的家长只要跟门卫说‘接孩子的’，门卫就给开门。”牛大爷说，一些不法分子会趁着家长接送孩子时随意出入小区，给盗窃等犯罪创造了一定的条件。

　　幼儿园占用办公楼，物业承诺减少噪音

　　物业工作人员称，许多小区都有幼儿园，该小区的幼儿园资质齐备，而且幼儿园有独立的院落，肯定是合法的，对业主来说，也是一种福利。对于居民反映的噪音问题，物业人员说他们会跟幼儿园商量，尽量降低噪音。

　　原本规划建设好的综合办公楼，入住的却是一所幼儿园，是否合法呢?物业将办公楼出租给私人幼儿园，是否应该征得全体业主同意?业主遇到类似问题该如何维权?

　　不动产相邻各方，应正确处理相邻关系

　　法官称，本案引发矛盾的根源在于办公楼业主所享有的物权中的处分权与相邻业主物权中的相邻权有了冲突。办公楼所有权人享有处分权。《物权法》第七十条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权。这就意味着，综合办公楼所有权人对享有所有权的住宅可以行使占有、使用、收益和处分权利，其中应包括将住宅租给幼儿园使用。办公楼邻居则受到相邻权的保护。《物权法》第七十一条规定：业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。《民法通则》第八十三条规定：不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。

　　也就是说，业主使用、处分住宅时，他的行为也必须不损害其他业主的权益，否则必然会侵犯其他业主的相邻权。关于处分权与相邻权的协调，物权法第七十七规定：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主的同意。

　　办公楼所有权人采取哪些措施转租给幼儿园才是合法有效的呢?

　　首先需要确认这个综合办公楼的性质。如果综合办公楼属于小区内的公共建筑部分，那么幼儿园在办理行政审批程序批准的同时，还要经过业主委员会的特别表决同意，即业主表决权的三分之二以上。如果幼儿园是经过综合办公楼所有权人授权并落实了邻居的相邻权保护后，是可以开设幼儿园的。其次，如果该大楼不是小区内公共建筑设施，那么该办公大楼所有权人租给幼儿园时需要经过享有相邻关系权的邻居的书面同意才可。

　　城市化进程带来的 “入园难”以及未来二胎政策的进一步落实，幼儿园的供需矛盾会进一步加大，类似本案中的矛盾亦会呈上升趋势。 法官建议，在小区内转租或者改建住宅为幼儿园的，需要采取“无讼”思维，按照法律规定提前做好规范，否则所有权人以及使用权人可能会被业主委员会或者邻居提起诉讼。

　　来源：河北法制网