北京市盈科(东莞)律师事务所赵丹律师在办理案件的过程中总结了一些二手房交易过程中容易发生纠纷的问题点，这些问题非常容易升级为官司，如果有效的避免或者规避，可以放心购买二手房：

　　1、在签订二手房买卖合同时候应注意些什么?

　　答：当事人依法享有自愿订立合同的权利，因此买卖双方在签署合同之前应注意看清合同各条约定的权利义务，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、履行期权、违约责任、纠纷解决等问题，均应全面考虑，结合自身情况对合同中约定做好预算，以免因合同签订的约定的条件对自己不利。最主要的一是价款和支付方式，二是违约责任，这两个条款明确后，后期可以减少很多麻烦。

　　2、房地产买卖合同何时生效?

　　答：一、如果交易双方没有特别约定，则交易双方签字后合同即为生效。二、交易双方对合同的效力可以约定附加条件，附件条件自合同成立时生效。三、交易双方对合同的效力可以约定附件期限，附件期限的合同自期限到时而生效。

　　3、物业存在租约或家私附带交接，在签署买卖合同时应注意些什么?

　　答：根据合同法相关规定，承租人享有在同等条件下的优先购买权，因此在签署合同之前要确定交易房产是否在租约或家私附带转让的，如有租约一定要让租客签署放弃优先购买权的声明，并且在合同中写明租约是否继续履行，列明家私清单，交房保证金要保证高于租客的租赁押金及家私之价值总和。

　　4、履行合同应注意什么?

　　答：根据合同法相关规定，当事人应当按照合同约定履行义务，否则应当承担违约责任，因此合同各方当事人应注意履约的时间，如果一方违约，那么守约方也有义务防止损失扩大，因此守约方应按时履行自身义务。

　　5、银行出同贷书的时间是否需要约定?

　　由于银行何时发放贷款无法预测，很多中介公司都建议不要约定具体的能够办下来贷款的时间，但是最近几位客户的咨询让我觉得贷款的时间一定要约定，一位卖家在交房后，遇到买家贷款信用不良，于是换了一家银行，又遇到政策调整，银行利率提高，买家不愿支付较高利率，就一直不积极配合贷款的发放工作，而卖家又急需用钱，所以在合同中不约定贷款期限，卖家的权益很难保证，由于实际中银行发放贷款的时间确实很难计算，那如何写会比较合理呢?最好根据进步排一个时间表，约定买家在何时间提交贷款资料，再约定在交贷款资料后一定时间没有发放贷款的，买家需想办法缴纳款项，或者视为买家违约，这些条款对于卖家能够起到一定的保护作用。

　　6、卖家房价上涨不愿出售怎么办?

　　答：当今市场属于卖方市场，并且变动过快过大，因此如果业主一旦发现房价上涨，因利益催动就会冒险将房产另卖，那买家如何维权呢?第一，卖家还未将房产出售，在卖家已经准备违约或者将房屋另行挂在其他中介出售时，建议买家尽快通过法律途径维权，争取能够让卖家继续履行合同;第二，卖家已经将房产出售时，买家只能主张违约责任，根据合同约定可以主张违约金，也可以按照房屋价格上涨的比例主张溢价损失。

　　7、房屋交付后未办理过户，房屋被查封了怎么办?

　　如果一手房产证未办理出来，建议最好不要购买，如果已经购买了，要抓紧时间办理出一手房产证，如果真的不幸碰到房屋未过户，之前的房主由于其他纠纷，房子被查封了，怎么办呢?建议立即聘请专业律师处理，这类事情绝非个人能够独立处理的，因为需要向查封的法院提出异议，递交相关的证据资料，再根据案件的具体情况作出决策。

　　8、合同款项的交付如何防范风险?

　　答：合同中约定的款项应以权利人为支付对象，如佣金收费主体是中介方，税费收费主体是国家税务机关，担保费的收费主体是担保公司，因此客户在缴纳相关款项时应该要求收款权利人出具收据或者发票;同时大额款项如首期款等均应采用银行监管方式。

　　9、二手房交房应注意些什么?

　　答：二手房交易最后一关是交房手续，虽然它在整个交易流程中并不算特别重要的一步，但如果不注意一些细节问题，同样会引发许多纠纷和后遗症。综合而言，在接受二手房屋时应注意以下事项：

　　一、要注意接受全部钥匙，包括各房间及信箱钥匙;二、检查房屋质量问题;三、交接家私、家电时，要检查是否和家私清单中列明的品牌数量保持一致;四、注意结清相关水、电、煤气、物业管理等费用。

　　以上二手房交易的常见问题希望各位业主注意，尽量避免不必要的纠纷。