【以案说法】

　　据本所委托人万先生所述：万先生与王女士于2007年初合资按揭购买一套位于福田的房产，当时，该房产购买价为188万元，签订合同时须支付定金18万元，另外支付首付40万元。因个人原因，双方决定将该房产登记到王女士妹妹小王名下，房屋买卖合同也由王女士以小王的名义签署，购房款仍然由万先生与王女士两人承担。该房屋过户给小王后，在2007年底遭遇金融危机，房价不涨反降，而且万先生与王女士感到还贷压力巨大，双方便打算把房子卖出去，但多次寻找买家未果，面对着还贷压力，万先生提出回家向父母借钱，提前偿还贷款，经四人沟通确定由万先生的目前赖某出资购买涉案房产，总购房价200多万，前期先由赖某代为偿还银行所有贷款，之后，剩余的款项，分期向王女士支付，万先生和王女士考虑到实际经济情况以及当时房地产市场情况，最终同意了该建议，王女士以“小王”名义与赖某签订了房屋买卖合同并在同年办理了房产过户手续。后在2015年因房价高涨，王女士想要反悔，便找到万先生，万先生不同意其条件，王女士便通过小王(系王女士的妹妹，原房产登记簿上载明的权利人)向万先生母亲赖某(现房主)提起诉讼。王女士对于万先生的说辞予以否认，并坚称房产为小王所有，其系遭受万先生等人的欺骗。

　　【法院判决】

　　此案一审诉至福田区人民法院，法院最终认定，该房产所有权为小王享有，没有证据证明小王曾授权王女士出售涉案房产，王女士的行为是无权处分，虽然房屋登记在小王名下，但不满足善意取得的条件。2016年4月15日，福田区人民法院作出一审判决，判决被告赖某与“小王”签订的房屋买卖合同无效，赖某须将房屋返还给小王。万先生与母亲赖某不服一审判决，向深圳市中级人民法院提起上诉，二审法院最终裁定，撤销原判发回重审。

　　【争锋】

　　广东鑫涌律师事务所庄灶群律师团队，在本案二审阶段接受原一审被告赖某和万先生一方的委托，历经多次取证，不断开会讨论，反复论证，最终确定诉讼策略;在二审法院开展法庭调查程序过程中，我方不断提出法律意见和申请，最终促使二审法院要求一审原告小王本人到庭接受调查，小王拒绝到庭，于是法官对第三人王女士与其代理律师进行分开调查，发现两人表述中存在多处自相矛盾的地方;2016年12月27日，深圳市人民法院裁定撤销一审判决，本案发回重审。

　　【大律师点评】

　　本案诉讼中涉及的部分要点总结如下，同时也提示警醒一下大家：

　　一、《中华人民共和国物权法》第9条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，房产登记簿原载权利人为小王，一审法院在没有其他证据的情况下，推定该房产原所有权人为小王，从而排除了万先生与王女士借名买房的事实。进而认定后来王女士与赖某的合同无效;后在二审中，由于上诉方提供了银行流水等相关证据，二审法院才据以推翻一审的判定。

　　提示：买卖房产切记要进行转移登记，法律上一般推定房产登记上载明的权利人为房屋所有权人，因此要保证房产登记的真实性和准确性;如果不方便登记在自己名下，要谨慎选择登记权利人，并且最好相关各方签好协议以作凭证，还要保存好买房时的各项凭证;

　　二、根据区分原则，即相对于债权行为而言，物权行为是具有独立的意思表示的另一个法律实施，物权行为的意思表示以物权的变动为其直接内容。即使认定王女士与赖某的房屋买卖合同无效，物权变动的效力仍不受影响，满足一定条件后，赖某仍有可能通过善意取得制度获得房屋所有权;

　　三、《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：......除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

　　(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;

　　(二)以合理的价格转让;

　　(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

　　本案中，一审法院认定小王为房屋所有权人，王女士过户给赖某系无权处分，但赖某不构成善意取得。

　　提示：善意取得须符合上述法定条件，并且法律上所谓“善意”不是指普通生活中的善恶，而是法律上是否明知相关事项的表述。

　　四、若本案最终万先生与赖某一方胜诉，则小王与王女士为了谋取不当利益，捏造事实，提起虚假诉讼，可能会被追究相应刑事责任。

　　若本案王女士与小王一方胜诉，则万先生与赖某在返还房屋后，有权要求王女士返还已经支付的购房款，并且有权要求小王返还赖某代其支付的银行按揭款项。