“法律不保护躺在权利上睡觉的人”!

　　▌先看一个小案例：

　　2012年4月5日，吕布与董卓签订房屋租赁合同，约定吕布租赁董卓所有的位于本市XX区的房屋用于业务经营，租期自2012年4月8日至2014年4月7日，年租金60万元，按年缴纳。2012年10月，吕布因业务不景气将房屋以自己名义转租给了张某用于开办餐饮公司，2012年11月董卓发现该租赁房屋已被转租用于餐饮，但当时未作出任何表示。2013年7月，董卓因想将租赁房屋收回自用，遂起诉吕布，要求解除与吕布签订的房屋租赁合同，同时吕布支付将违法转租违约金二十余万元。XX区法院经审理，最终判决驳回了董卓的诉讼请求。(文中人物均为化名)

　　▌律师解析：

　　对于本案的判决结果有些人不能理解，既然房屋租赁合同为出租人与承租人签订，出租人并未明示同意承租人转租房屋，为何承租人未经出租人同意将房屋转租，出租人却没有权利诉请解除合同及要求支付相应的违约金呢?

　　现实生活中，因种种原因，承租人租赁房屋后又转租他人的情形非常常见，由于承租人的擅自转租行为导致对房屋的多重占有关系，也给出租人带来诸多麻烦。对此，出租人为保障自己的权利，可在房屋租赁合同中明确约定禁止将租赁房屋转租，未经同意转租的，出租人可单方解除合同并要求承租人支付一定金额的违约金。(法条依据：《中华人民共和国合同法》第二百二十四条，“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。)

　　但同时最不能忽视的一点是：当出租人发现租赁房屋被承租人擅自转租时，务必在六个月内向承租人明确提出书面异议，或依据合同直接诉请法院，要求解除房屋租赁合同同时承租人支付违约金。如出租人未能在发现房屋被擅自转租后及时提出异议，超过六个月后再以承租人未经同意为由解除合同或认定转租合同无效，人民法院将不予支持。

　　本案中，吕布诉求被法院驳回即因其错过了提出异议的法定期限。(法条依据：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”)

　　▌律师提示：

　　房屋租赁的出租方在签订房屋租赁合同时，应当在合同中明确约定是否同意转租以及未经同意擅自转租应当承担的违约后果，并在发现房屋被擅自转租时及时向承租人提出异议，以更好地保障自己的权益。

　　文|刘兆波律师(北京)，法务之家原创组成员