【律师通俗解读】

　　本案处理重点主要在于确定房屋买卖合同关系生效的要件。《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”合同是平等民事主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。合同的订立，采取要约和承诺的方式，承诺生效时合同成立。史云峥、雷佳与万瑞公司签订的《预售合同草稿》，虽然合同文本上有“草稿”二字，但万瑞公司提供的合同文本内容明确具体，对于合同当事人、标的物、价款、付款方式、交付条件等合同基本内容进行了约定，符合要约的要素，史云峥、雷佳在《预售合同草稿》上签字确认的行为构成了承诺，双方的房屋买卖合同即时成立，而且合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，所以双方的房屋买卖合同在成立时生效。合同的订立就是双方当事人意思表示一致的过程，可以通过书面、口头或其他形式，判断合同关系是否成立，不应拘泥于合同的具体表现形式，而应从合同的内容进行实质分析。值得说明的是，《商品房销售管理办法》第十六条规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：(一)当事人名称或者姓名和住所;(二)商品房基本状况;(三)商品房的销售方式;(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;(五)交付使用条件及日期;(六)装饰、设备标准承诺;(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;(八)公共配套建筑的产权归属;(九)面积差异的处理方式;(十)办理产权登记有关事宜;(十一)解决争议的方法;(十二)违约责任;(十三)双方约定的其他事项。”该条规定对商品房预售合同的内容进行了具体规定，但该条规定主要是为了规范商品房预售合同的内容，并非民法意义上的效力性规定，案件中的预售合同“草稿”虽然缺失了部分内容，但并不妨碍房屋买卖合同的成立并生效。综上，史云峥、雷佳与万瑞公司预售合同“草稿”具备正式的房屋买卖合同的效力。

　　附相关案例(可跳读)：

　　【案件基本信息】

　　1. 裁判书字号

　　北京市大兴区人民法院(2014)大民初字第12521号民事判决书

　　2. 案由：合同纠纷

　　【基本案情】

　　2014年5月21日，史云峥、雷佳与万瑞公司签订了一份《金第万科•金域东郡房源意向单》(以下简称：《房源意向单》)，约定史云峥、雷佳认购3号楼某号房屋，还约定逾期未能签署《北京市商品房认购书》、《北京市商品房预售合同》及相应的补充协议的，视为客户自动放弃购买该《房源意向单》确定的商品房，史云峥、雷佳所交款项予以退回。同日，史云峥、雷佳向万瑞公司交纳购房定金100000元。2014年5月28日，史云峥、雷佳又向万瑞公司交纳购房首付款564963元，并与万瑞公司签订《北京市商品房预售合同(草稿)》(以下简称：《预售合同草稿》)，约定房屋总价款为2204863元，该《预售合同草稿》对出卖人及买受人情况、商品房基本状况、商品房的销售方式、付款方式、交付条件、市政基础设施交付日期等进行了明确约定。《预售合同草稿》所附补充协议对相关事项进行了更加明确的补充约定，补充协议尾部附有签章栏。原告史云峥、雷佳在《预售合同草稿》尾部买受人签章处签字确认，在《预售合同草稿》首页的“草稿已阅无异，客户签字”的印章处签字，并在《预售合同草稿》以及补充协议、附件的侧面骑缝处签字，未在《预售合同草稿》所附的补充协议签章处签字。后双方未签订正式的《北京市商品房预售合同》。

　　史云峥、雷佳认为《预售合同草稿》并非正式合同且双方没有对补充协议的内容进行确认，所以《预售合同草稿》不发生房屋买卖合同的效力，请求万瑞公司依据《房源意向单》的约定退还定金和首付款。万瑞公司则认为《预售合同草稿》与正式的预售合同内容一致，双方签字确认时《预售合同草稿》即生效，同时认为史云峥、雷佳在《预售合同草稿》以及补充协议、附件侧面骑缝处签字的行为视为其认可《预售合同草稿》以及补充协议、附件的全部内容。

　　【案件焦点】

　　预售合同“草稿”是否具备正式的房屋买卖合同的效力。

　　【法院裁判要旨】

　　北京市大兴区人民法院经审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。史云峥、雷佳与万瑞公司签订的《房源意向单》的内容不违反国家相关法律、法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应全面履行自己的义务。对于史云峥、雷佳与万瑞公司签订的《预售合同草稿》，虽然文本中有“草稿”二字，但该文本对于合同当事人、标的物、价款、付款方式、交付条件等合同基本内容进行了明确约定，说明史云峥、雷佳与万瑞公司对于房屋买卖一事达成了一致意思表示，同时结合史云峥、雷佳已支付房屋首付款且万瑞公司已经接受的事实，可以认定史云峥、雷佳与万瑞公司之间的房屋买卖合同关系已经成立。对于史云峥、雷佳以未签订正式的《北京市商品房预售合同》为由要求退还定金和首付款的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第三十六条、第六十条之规定，判决如下：驳回原告史云峥、雷佳的全部诉讼请求。

　　来源：房产律政