未取得预售许可证即对外卖房，法院：《认购书》无效，开发商退款还息!

　　---袁某与某公司商品房预售合同纠纷(一审)案法律解析

　　【关键词】

　　预售许可证 商品房认购书 合同无效 购房意向金 房号保留金 返还购房款 预先销售

　　【要点提示】

　　出卖人将尚未建设的商品房以认购的方式进行预先销售，合同具备当事人名称住所、商品房基本状况、销售方式、总价款、付款方式和时间、交付日期、违约责任等相关内容，并且已经按照约定收取了买受人支付的购房款，双方签订的合同应当认定为商品房预售合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”前述司法解释还规定“出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，导致合同无效，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失。”

　　【当事人信息】

　　原告：袁某(买受人)

　　被告：某公司(出卖人)

　　【案情简介】

　　2014年6月18日，袁某与某公司签订《房屋内部认购合同》(下称﹤认购合同)，主要内容有：袁某拟认购某公司开发的，位于×县×镇村××项目第×栋×层×号商品房一套，待某公司取得《×县商房销售许可证》后，买卖双方正式签订《商品房买卖合同》。付款方式为协议签订之日袁某向某公司支付房号保留金，某公司为袁某保留房号至取得《×县商品房销售许可证》，签订《买卖合同》后转为购房款。交付房屋日期为2015年12月31日前。此外，还约定了具体的签订《买卖合同》的方法、违约责任等内容。《认购合同》签订之日，双方又签订了《补充条款》约定：某公司实行优惠政策，按9.5折收取购房款，计309000元。此前，袁某于2014年5月6日付某公司购房意向金1000元、5月19日付某公司房号保留金10000元。《认购合同》及《补充条款》签订之日，袁某以银行汇款方式付某公司购房款200000元，2015年1月5日袁某付清购房尾款98000元，累计付款309000元。某公司对上述4笔款项，分别向袁某出具了加盖公司财务印章的收据。因合同项目尚未开工建设，袁某于去年10月份开始，数次向某公司主张退款事宜未果。

　　袁某诉至法院，请求：1、确认《认购书》、《补充协议》无效 2、某公司返还购房款309000元及利息。

　　【法院判决】

　　1、袁某与某公司签订的《房屋内部认购合同》、《补充协议》无效。

　　2、某公司返还袁某购房款309000元，并支付2014年6月18日至履行日的利息损失(按照中国人民银行同期同类银行贷款利率计算)。

　　【案件解析】

　　一、法院为何认定，双方签订的《房屋内部认购合同》、《补充协议》无效?

　　袁某与某公司签订的《房屋内部认购合同》及《补充协议》约定，某公司作为出卖人将尚未建设的商品房以认购的方式进行预先销售，合同具备当事人名称住所、商品房基本状况、销售方式、总价款、付款方式和时间、交付日期、违约责任等相关内容，并且已经按照约定收取了买受人袁某支付的购房款，双方签订的合同应当认定为商品房预售合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”某公司在案件的审理过程中，未向法院提供其已取得预售许可证明，未履行举证义务，不能证实其预售行为合法，因此法院确定双方签订的《认购合同》、《补充条款》属无效合同。

　　二、《认购合同》、《补充协议》无效，出卖人有什么样的过错和责任?

　　某公司与袁某签订合同后，袁某按照合同的约定支付了购房款，但是作为出卖人的某公司因为一直未取得预售许可证，导致合同无效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一) 故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;(二) 故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;(三) 故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。因此某公司应当返还袁某购房款及利息，另外根据该司法解释的规定，本案中袁某还可以主张赔偿损失。

　　【涉案法条】

　　《城市商品房预售管理办法》

　　第六条规定：商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

　　第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

　　第九条规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

　　(一) 故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;

　　(二) 故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;

　　(三) 故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

　　《中华人民共和国合同法》

　　第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

　　供稿│易居房产律师团队研究部(授权发表)

　　来源│易居房产律师团队案例研究库(2017-087)

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