【案情简介】

    原告罗甲和被告罗乙是亲兄妹，2009年5月5日被告罗乙与重庆恒大基宇置业有限公司达成《重庆市商品房买卖合同》，全款购买了重庆市巴南区巴南大道9号恒大城10栋2单元6-3号房屋，后被告罗乙因故不想要该房，就将该房原价转卖给原告罗甲，双方没有签订房屋买卖合同，原告罗甲在2009年6-11月期间将全部购房款交给被告罗乙，被告罗乙就将与开发商签订的合同及不动产发票、相关税费等原始凭据交给原告罗甲，2011年1月10日原告罗甲以被告罗乙的名义办理了该房的接房手续并入住至今。2011年8月20日该房的房产证（登记为被告罗乙）取得后，被告罗乙将房产证交由原告罗甲保管，并催促原告罗甲赶紧过户，但原告罗甲为了减少办理房地产权变更登记的税费，要求待届满5年后再办理过户。

双方于2015年2月16日补签了《重庆市房屋买卖合同》并于同日前往房地产交易登记机构办理该房屋的过户登记，而此时第三人王某已于前几日以被告罗乙丈夫的身份，也是该房的共同权利人为由，向房地产交易登记机构提出了异议登记，导致原告罗甲没有过户成功。2015年2月17日被告罗乙及第三人王某以该房的房产证遗失为由向房地产交易登记机构重新申办了该房的房产权证（被告罗乙占50%、第三人王某占50%的按份共有）。现第三人王某以自己为房屋共有权人，对卖房不知情，原告罗甲和被告罗乙恶意串通侵害自己合法权益为由，主张该买卖合同系无效合同，不同意卖房。原告罗甲遂诉至法院要求被告罗乙和第三人王某协助自己过户。

【本案的焦点】

一、合同是否有效？

    在本案中，原告罗甲与被告罗乙在2009年达成房屋买卖的合意时，双方并没有签订书面的房屋买卖合同，虽然按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第41条：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”房屋买卖合同应当采用书面形式，但是原告罗甲已将购房款全部支付给被告罗乙并于2011年入住该房至今，合同的主要义务已经履行并且对方已经接受，依据《合同法》第36条的规定，该合同成立。不仅如此，在2015年2月16日双方还补签了一份《重庆市房屋买卖合同》，其实就是对之前房屋买卖行为的追认，合同成立毋庸置疑。

    现在的问题就是合同是否有效，在该案中认为合同无效的理由主要分为以下两种：

（一）恶意串通侵犯第三人合法权益导致合同无效

    第三人王某认为，原告罗甲是被告罗乙的亲哥哥，对于被告罗乙和第三人王某的婚姻情况非常了解，在被告罗乙并没有向原告罗甲举示其与王某在婚姻关系存续期间的财产约定为各自所有的情况下，应推知原告罗甲知晓该房为被告罗乙和第三人王某的共同财产。在这种情况下，原告罗甲和被告罗乙在未告知第三人王某的情况下进行了房屋买卖，侵害了第三人王某的合法权益。因此原告罗甲和被告罗乙签订的房屋买卖合同应为无效。

笔者认为以该理由认定合同无效并不充分，原因如下：

第一，从案件事实来看，第三人王某陈述其知晓罗甲自2001年至今一直在涉案房屋居住的事实。王某作为罗乙的丈夫，对待夫妻共同财产应尽到合理的注意义务，罗乙将房屋出售给罗甲长达四年多的时间里，王某并没有对罗乙的出售行为提出过异议，现提出对罗乙的出售行为不知情且不同意出售，既违背公序良俗也不符合常理，应推知王某对房屋买卖行为是知情的。

第二，从社会常理推知，原告罗甲为了减少办理房地产权变更登记的税费，要求待届满5年后再办理过户，被告罗乙也同意了。如果双方真是恶意串通，为了避免第三人王某发现，那应该尽早过户，约定届满5年后才过户并不符合常理。

第三，从举证责任来看，恶意串通的举证责任应该在第三人王某。他需提供证据证明两点：原告罗甲明知第三人王某不知道房屋买卖的情况；原告罗甲以严重低于市场价格从被告罗乙处买的该房。而第三人王某提供的证据并不能证明上述两点。

（二）无权处分导致合同无效

第三人王某在庭审中的基本观点是，该房是夫妻关系存续期间购得的房屋， 属于夫妻共同财产，被告罗乙无权私自将该房屋出卖，与原告罗甲签订的房屋买卖合同因无权处分而效力待定，现在第三人王某不同意卖房，并没有对该合同效力进行追认，该合同应为自始无效。

笔者不同意该观点，理由如下：

第一，按照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。” 这已经明确了以无权处分为由主张合同无效是不成立的。对于合同效力的判断要依照《中华人民共和国合同法》第五十二条规定无效合同的情景，而本案中的房屋买卖合同并没有法定无效的情况。

第二，不动产物权的公示效力。诸如房屋这类不动产，物权变动采取登记主义，也就是房屋产权证上登记的人就是房屋的合法权利人，交易对方基于对证书公示效力的信任而签订的房屋买卖合同应受到保护。

二、如果合同是有效的，能否继续履行？

按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。” 罗甲与罗乙签订了商品房买卖合同，罗乙作为卖方负有协助作为买方的罗甲将房屋过户的义务，但2015年2月17日罗乙及王某以该房的房产证遗失为由向房地产交易登记机构重新申办了该房的房产权证（罗乙占50%、王某占50%的按份共有），此时房屋产权属于罗乙和王某按份共有，而王某并不同意出售房屋，不同意协助过户。那该合同能否继续履行？

    笔者认为合同是合法有效的，而基于合同约定，罗乙和王某应协助罗甲过户，理由有以下几点：

    第一，民事活动应遵循诚实信用、交易安全的原则。罗乙已将涉案房屋交付罗甲合法占有使用多年，虽罗乙及王某以该房的房产证遗失为由向房地产交易登记机构重新申办了该房的房产权证，但并不能阻止合同交易目的的实现，罗乙和王某作为涉案房屋的新产权人，应受到之前买卖合同的约束，履行协助过户的义务。

    第二，此种情况并不属于“不可以要求履行”的情形。按照《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”

    综上所述，婚姻关系存续期间登记在一方名下的房屋，判断权证人与第三人签订的房屋买卖合同的效力，实质是对婚姻关系的财产共有性与房屋权属登记的公示效力之间的价值权衡，应结合案件的具体情况，从保护交易和诚实守信等方面进行判断。

来源：法律百事通