买房会遇到的问题

　　有时真的会出乎意料

　　比如，你要买别人转让的房子

　　买了“一半”——付完部分款项后

　　人家夫妻离婚了

　　这时，你的房子该怎么办?

　　基本案情

　　2005年，黄某与魏某、丁某夫妻签订《集资住房转让协议》一份，约定魏某夫妇将选定的位于丰台某处的集资房转让给黄某。合同签订当日，黄某将转让费、首付等款项付给了魏某夫妇，约定其余款项在拿到房屋钥匙后交付，同时约定在魏、丁取得房产证和土地证后，要积极及时办理过户手续，房屋过户费用黄某承担，若有一方不遵守协议，视为违约，赔偿约定违约金。2006年黄某收到魏某交付的集资房并装修入住。2009年，该房屋取得房屋所有权证，房屋所有权人登记为魏某，魏某遂将房产证和土地证交给黄某。房屋满足过户条件后，当黄某要求丁某配合办理过户手续时，丁某表示，自己在2010年已经和魏某离婚，当时离婚协议书中约定该房屋由魏某配合买方办理房子过户手续，与自己无关。据悉，魏某还就之前交由黄某房产证、土地证以遗失为由办理了挂失手续。

　　黄某就此事来司法所咨询能否完成过户。

　　法理分析

　　依法成立的合同受法律保护，当事人行使权利，履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，上诉人在取得本单位参加集资建房的权利，并明确了集资房屋坐落的位置、楼层和房号的情况下，以高于集资建房的价款与被上诉人签订《集资住房转让协议》，该转让房屋并非不明确之房屋，买卖行为亦未损害国家、集体、他人利益和违反社会公共利益，因此，魏将自己享有的集资房权利及相应的义务概括转让给黄，双方意思表示真实，不违反法律和行政法规的强制性规定。黄某按约交纳了集资款和有关税费，并支付了魏某夫妇转让费，并在房屋建成后长期实际占有该房，故应认定双方的集资转让协议合法有效。魏某应本着诚信之原则，协助黄某办理房屋过户手续。

　　《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(一)》第四条规定合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。

　　合同法第五十二条关于合同无效认定中第(五)项规定的“违反法律、行政法规的强制性规定”中“强制性规定”是指效力性强制性规定。人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。故以集资房的买卖违背国务院国发(2007)24号《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》等国务院规范性文件而主张合同无效一般无法得到支持。

　　另，对于夫妻双方在离婚前共同签订的房屋买卖协议中约定负有协助买方办理房屋过户等义务，该义务不应夫妻离婚而消除。即便夫妻在离婚协议中明确约定该义务由一方负责，该协议对外不具有约束，已经离婚的夫妻双方仍然要共同负责办理房屋过户等相关义务。

　　来源：丰台普法