所谓零首付买房主要有两种方式,一种本质上等同于分期首付,即购房者不支付或者少量支付首付,开发商给购房者一年时间或者几个月的时间,把剩余的首付凑齐再去申请房贷。另外一种是做高合同价,虚假贷款,这种零首付买房操作起来比较难,也加大了购房者的买房风险。

零首付买房听起来很美丽,实际上并没有开发商宣传的那么美好。所谓零首付看起来是没有门槛的,谁都可以去申请。实际上零首付门槛较高,最起码你需要有购房资格,如果你是外地购房者,一年以上社保证明或者纳税证明是少不了的。其次。申请零首付的购房者必须要有稳定的经济收入、还款能力和良好的信用记录,否则是申请不了银行的贷款的。 

零首付买房常见法律风险:

1、违规风险

依据国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发〔2010〕10号)及中国人民银行、中国银行业监督管理委员会《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》的规定,购买首套住房的,贷款首付款比例不得低于30%。而开发商在售房过程中,采取零首付售房的方式显然是违反相关规定的,可能面临相关部门的处罚。

2、购房者逾期甚至无力偿还垫付款风险

在开发商垫付首付款的方式下,开发商在提供这种“零首付”的同时,通常会与购房者另行签订一个合同,在合同中明确约定,如果购房者出现未能依约还清垫付的首付款时,开发商有权收回房屋,但是开发商或其关联公司与购房者之间的债权债务关系不影响购房者的物权,只能通过诉讼追讨欠款。因此,应当在与购房者签署的合同中,要求购房者还应向开发商支付违约金并加大购房者的违约责任,尽可能防范可能的风险。

3、合同被认定无效风险

做高合同价,虚假贷款的方式下,开发商与购房者事先恶意串通做高合同价,骗取银行贷款,加大了银行的信贷风险。根据《合同法》第五十二条规定,恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益情形的的合同为无效合同,如果开发商与购房者的买卖合同被认定为无效合同,房屋未能成功售出同时开发商的权益也无法依据合同进行有效地维护。

4、承担刑事责任风险

骗取贷款罪,是指以欺骗手段取得银行或者其他金融机构贷款,给银行或者其他金融机构造成重大损失或者有其他严重情节的行为。在做高合同价,虚假贷款的方式下,一旦购房者的行为造成了银行的严重损失,被认定为骗取诈骗罪,由于开发商与购房者合谋串通,开发商会被认定为共犯,受到刑罚的惩罚。

5、开发商财务风险

对于开发商来说,“零首付”需要他们临时垫款,为此需要垫付一定的利息,如果银行不能及时放款,将面临很大的资金压力。开发商还要对购房者的经济情况、还款能力和信用记录有一定的了解,如果购房者因为这类原因无法获得银行贷款,在房屋买卖合同履行方面存在很大不确定性。

6、银行解除按揭合同风险

零首付购房不仅违反了国家的金融政策,还违反央行《个人住房贷款管理办法》、《中国人民银行关于规范住房金融业务的通知》。如果存在开发商虚开购房款证明的情况,银行有可能会解除购房者与银行的贷款合同,并追究购房者和开发商的违约责任。

7、连带保证责任风险

购房者与银行签订抵押借款合同时,银行通常会要求开发商在他项权证办理出来之前承担连带保证责任,因此,在这期间一旦购房者不能按时向银行还款,就将出现不良还款记录,进而产生诉讼追款的情况,而开发商在这个过程中,将需要承担连带保证责任。