签购房合同时要注意哪些细节

一、定金和订金

购房者在售楼部确定好满意房源后，需要填写购房个人信息，并签订定金合同，缴纳意向金。很多购房者分不清楚“定金”与“订金”，这二者之前可是有法律层面上的区分哦!

“定金”含有一种保证金的性质，《合同法》规定，可以将定金作为一种债权担保，签订合同的买卖双方，在履行合同后，定金应当抵作价款或者收回。若购房者不履行定金合同，无权要求返还定金;收受定金的卖房人或发展商不履行定金合同，应当双倍返还定金。

而“订金”一词在法律上没有明文的规定，一般仅只表示一种预先支付的价款，不存在违约责任的赔偿问题。

二、交首付、签合同里的小奥妙

1.首付交了，开发商却说一星期后签合同，这样到底合法吗?

在定金合同约定的时间内，购房者就可以与开发商签订购房合同了。不少购房者在这一步会产生疑惑，首付交了，开发商却说要在一星期后签合同，这样到底合法吗?

根据《芜湖市市区商品房预售资金监管实施细则》，购房人通过资金监管专用POS机，将购房款直接交入监管账户，房地产开发企业依据POS机签单为购房人换领购房专用发票。(或者购房人凭房地产开发企业在《芜湖市房产管理信息系统》上打印的缴款通知书，到承办银行柜台将购房款直接存入监管账户，房地产开发企业不得收取现金。房地产开发企业依据银行出具的缴款凭证为购房人换领购房专用发票。)在首付款项到达住建委的资金监管账户后，购房者手机上将会收到验证信息，这时就可以与开发商签订合同了。

2.一份合法的购房合同应该包括哪些?

在订立购房合同之前，开发商应向购房者明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》;预售商品房的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》。不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。

一份具有法律效应的购房合同，应当载明房屋建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任。按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。具体内容包括：

(1)当事人名称或者姓名和住所;

(2)房屋基本状况;

(3)房屋的销售方式;

(4)房屋价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;

(5)交付使用条件及日期;

(6)装饰、设备标准承诺;

(7)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;

(8)公共配套建筑的产权归属;

(9)面积差异的处理方式;

(10)办理产权登记有关事宜;

(11)解决争议的方法;

(12)违约责任。

需要注意的是，虽然购房协议、认购协议不等同于购房合同，只是正式合同签订前的预约，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，如果购房协议、认购协议对以上12项内容有明确约定，应当认定为合法有效的房屋买卖合同。

如果需要申请贷款，购房合同一般一式五份，一份给开发商，一份自己留着，一份给房管局，剩下的给银行。

3.前期物业服务合同以及业主大会

购房者在签订购房合同时，一般会被要求签订《前期物业服务合同》，合同中规定了物业服务的相关费用标准等等。

根据最新的物业发规定，小区物业服务费用有小区业主大会决定，而小区业主大会成立需在小区入住率达三分之一时才可成立。由此，在业主大会成立之前，小区的物业服务标准将按照签订的前期物业服务合同执行。

三、防范于未然签购房合同补充协议很重要

许多购房者在买房时发现，所签订的购房合同都是由开发商提供的格式合同，购房者往往对该条款无法做修改，为此，合同中的补充协议部分就显得尤为重要。

为避免交房时出现不必要的纠纷，购房者可与开发商协商在补充协议中明确约定，特别是与业主实体权利相关的条款，如交房标准、交房时间、违约责任、办证时间、房屋预测面积和实测面积、税、费、共有权益约定等。

购房者在签约时，应认真推敲《商品住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》两书的内容，并将质保书作为合同的附件。包括：签约后购房者要求退房、不按期付款;开发商卖房后要求换房，不按期交房;面积变动超过约定幅度;质量不符合要求;办理过户手续时不符合规定和约定等。

为了让购房者的权利得到保障，购房者还可以在合同中对所购房屋的质量保证进行约定。如墙体平直，无非设计性的起鼓、凹陷和裂缝;房屋顶部防水性能良好无水渍、厨房和厕所防水无缺陷、各上、下水管、口与地面结合处无渗、漏水现象;公共管线不从室内通行，如不可避免应不裸露及保证室内表面完整、平滑;水、电、天然气、电话、网络等均可正常使用，其中具体约定好水、电、天然气的具体开通日期;公共区域(绿地、会所、停车场等)的建设完成日期。

约定开发商不得擅自更改其使用用途;买受人有权聘请有资质的机构入户对所购商品房的实际面积进行测量等。同时，还要在合同中约定开发商所赠送的面积(花园、露台等)应将具体位置、面积、使用年限、装修标准等，在补充协议中详细阐述并注明使用权(或产权)。当然，约定出现争议后的解决方式和违约责任也很重要。

三、网上签约流程知悉

现在不少开发商流行网上签约，网上签约的流程是先签约后交首付，购房合同姓名与未来房产证产权人姓名一致，中途不得修改;首付款项到达监管账户;购房合同一式4份，购房者手持1份，预备赶个潮流的购房者要看清楚了哦!

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