一、认购意向书的法律效力是怎样的

在商品房的买卖，我们经常遇到由于签订“房屋认购意向书”而产生的纠纷，那么“意向书”的效力如何?怎么解决?应该从两个方面来看。

1、一般的“意向书”。从“意向书”的本意看“意向书”是为了今后履行一定行为的约定，按照合同的特征看“意向书”应该属于预约合同。预约合同就是指当事人双方就将来订立一定的合同而签订的合同，将来订立的合同称为“本约”，而现在签订的约定将来订立本约的合同叫做“预约”，两者之间具有不同的性质和法律效力。那么对“意向书”的违约应该如何解决呢?本人认为应该在“意向书”内容范围内承担责任，而不是承担“本约”的违约责任。因此，“房屋认购意向书”的效力也是如此。如“房屋认购意向书”对所购房屋只有一个大概的意向，而没有具体的标准，也没有预付款等等，这样的“房屋认购意向书”是真正意义上的“意向书”，双方当事人“房屋认购意向书”的违反应该在其内容范围内承担责任。

2、标题是“意向书”而实质是“本约”合同。那么这样的“意向书”应该怎样对待呢?本人认为应该按照“本约”合同对待。如“房屋认购意向书”名称是“意向书”而实质是购买合同，合同的条款约定的非常明确，如对房屋的位置、户型、面积、价款、物业等等都有了明确的约定，买方按照约定交了预付款或首付款。这样的“意向书”应视为“房屋买卖合同”。由此而产生的纠纷应按“房屋买卖合同”的执行。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”这样的意向书其实就是合同，具有合同的法律效力，一方违反应当承担相应的违约责任。其次，双方签订的认购意向书是否具有法律效力还取决于开发商是否取得了相应的法律手续。

《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条规定：“房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”《城市商品房预售管理办法》第六条规定“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条也明确规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。”所以，未取得商品预售许可证而签订的购房合同(包括意向书)是没有法律效力的。

二、开发商违背认购意向书的责任

对于开发商违背“意向书”约定，随意涨价之违约行为，开发商的观点很明确：大不了支付违约金就是了!仿佛在法律上违约金就是解除合同的对价，承担了违约责任就可以理所当然地换取了解除合同的单方权利。

其实，法律并非如此规定。 从违约金的性质来说，有赔偿性与惩罚性之分，一般而言，违约金具有惩罚性和赔偿性的双重意义，当履约方没有因不履约方之过错受到实际损失时，其支付的违约金是完全惩罚性。在没有特别明确约定其性质属性的情况下，应当认为其约定的违约责任具有双重性。

对于所约定的非单纯赔偿性违约责任而言，法律没有赋予不履约方可以支付违约金为代价，当然换取解约的权利。依照我国合同法的精神，一方违约的，支付违约金以后，合同能继续履行的，仍应继续履行，不能履行的，对于违约金不足以补偿实际损失的部分，还应承担相应赔偿责任。这正是我国合同法的诚信原则和交易安全原则以及保护守约方权利不受侵害之理念所要求的;这也是定金与违约金之功能区别之一。除双方有特别明确为赔偿性违约责任的外，不存在可以承担违约金为代价当然取得解约权利，即违约金一般不是开发商当然解约的对价。

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