阅读提示

　　根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定，“合作开发房地产合同约定仅以投资数额确定利润分配比例，当事人未足额交纳出资的，按照当事人的实际投资比例分配利润。”对此，最高法院认为，如果在对方当事人同意按原约定比例分配利润的情形下，法院仍应认定按原约定比例分配利润。

　　最高人民法院

　　合作开发房地产合同一方当事人抽逃出资而对方同意按原约定比例分配利润的，仍应按原约定比例分配利润

　　裁判要旨

　　合作开发房地产合同的一方当事人未按约定出资，如另一方当事人同意按照原约定的分配比例分配利润的，双方仍应按原约定的分配比例分配利润，而不是按实际投资比例分配利润。

　　案情简介

　　一、2006年，徐先超与曾宪明签订《联合开发协议》，约定：徐先超以其拥有的土地使用权作价300万元，曾宪明投入现金300万元进行联合开发;双方按5：5进行利润分成。2007年，双方按约定设立了项目公司(咪兰公司)进行开发。

　　二、2010年，曾宪明从咪兰公司提取300万元，曾宪明出具收据一份，载明：收取投资款。同日徐先超与曾宪明签订《补充协议》，约定：双方将项目公司账上存款、售房款各按50%分别存在双方个人名下。

　　三、2013年，曾宪明诉至徐州市中院，请求判令：咪兰公司、徐先超给付项目盈余分成款1399.14万元(以审计评估结算调整)。经鉴定，项目净利润为1755.055万元。徐州市中院认为，曾宪明应当获得的利润分成为877.5275万元(1755.055*50%)。鉴于曾宪明于已收取咪兰公司300万元，之后又自认从咪兰公司支取200万元，故曾宪明实际应得的利润分成款为377.5275万元。判决：咪兰公司支付曾宪明利润分成款377.5275万元;徐先超承担连带给付责任。

　　四、咪兰公司、徐先超不服徐州市中院判决，上诉至江苏高院称，曾宪明自认以房屋预售款偿还了其出资，应认定曾宪明未出资，无权要求分配咪兰公司的利润。江苏高院认为，合作一方未按约定投资，如合作另一方同意按照原约定的利润分配比例分配利润的，法律未做禁止性规定。故判决驳回上诉，维持原判。

　　五、咪兰公司、徐先超不服江苏高院判决，向最高法院申请再审。最高法院裁定驳回再审申请。

　　败诉原因

　　法院认定曾宪明抽逃出资后仍享有利润分配请求权的原因在于：

　　根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的相关规定，合作开发房地产对合作利润分配比例的约定是建立在合作各方按约实际且足额投入的基础之上，当事人未足额交纳出资的，应按照当事人的实际投资比例分配利润。但对于合作一方未按约定投资，如合作另一方同意按照原约定的分配比例分配利润的，法律也未做禁止性规定。

　　本案中咪兰公司成立后用房屋预售款返还给曾宪明300万元出资款，曾宪明并未实际完成投资义务，对此徐先超是明知的，双方形成了抽逃出资的合意。且事后徐先超与曾宪明又签订一份《补充协议》，约定对咪兰公司账上存款及售房款五五分配，与之前《联合开发协议》的利润分配约定相符，是对利润分配的再次确认。

　　因此，咪兰公司、徐先超关于应适用《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十二条、第二十三条之规定，判决曾宪明无权请求分配利润的主张，最高法院不予支持。

　　败诉教训、经验总结

　　前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：

　　一、通常情形下，合作开发房地产的一方当事人未足额出资，应按实际投资比例分配利润。但是如果对方当事人同意按原约定分配比例分配利润的，法院仍认定按照原约定分配比例分配。

　　二、合作开发房地产的一方当事人未足额出资后，如果对方当事人不同意按原约定分配比例分配利润的，应当及时提出异议，且不应再签署任何书面文件同意按原约定分配比例分配利润。

　　相关法律规定

　　《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》

　　第二十二条 合作开发房地产合同约定仅以投资数额确定利润分配比例，当事人未足额交纳出资的，按照当事人的实际投资比例分配利润。

　　第二十三条 合作开发房地产合同的当事人要求将房屋预售款充抵投资参与利润分配的，不予支持。

　　以下为该案在最高法院审理阶段，裁定书中“本院认为”部分就该问题的论述：

　　关于一、二审判决适用法律是否确有错误。本院认为，根据二审查明的事实，徐先超、曾宪明存在合资、合作开发房地产法律关系，进而适用《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条之规定，适用法律并无不当。二审判决认定，咪兰公司注册成立后仅数日该300万元借款即由咪兰公司用房屋预售款返还给了任永红，构成抽逃出资，曾宪明并未实际完成投资义务，徐先超对此知晓并予以认可，在《补充协议》中仍约定了对咪兰公司账上存款及售房款五五分配，与之前《联合开发协议》的利润分配约定相符，此约定为当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定。双方合作期间，徐先超并未提出曾宪明未出资不应享受利润分配。现咪兰公司、徐先超主张曾宪明没有投资不应享有利润分成，与双方的约定不符，二审判决对其主张不予支持，并无不当。咪兰公司、徐先超关于应适用《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十二、二十三条之规定，判决曾宪明无权请求分配利润的再审申请理由，本院不予支持。

　　案件来源

　　曾宪明与徐州咪兰房地产开发有限公司、徐先超合资、合作开发房地产合同纠纷申诉、申请民事裁定书，[最高人民法院(2016)最高法民申363号]。

　　延伸阅读

　　关于合作开发房地产当事人未足额出资，对方当事人未同意按原约定分配比例分配利润，最高法院认定按实际出资比例分配利润的案例：

　　案例1：刘平与赣州市海新房地产开发有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷申诉、申请民事裁定书[最高人民法院(2016)最高法民申2871号]认为，“关于原审判决未按合作协议关于权益责任分配的约定，依职权改为按实际投资比例分享利润，是否属适用法律错误问题。本院认为，诉争合作协议虽然约定了双方各半投资，各半享受盈利分配，各半承担风险，但原审已查明的事实证明，双方实际上均未将约定的投资打入双方单独开立的银行帐户封闭运行，而是采取以双方各自为项目垫付资金的形式进行出资。根据审计报告以及原审查明的事实，双方实际为项目垫付资金的款项数额并不相同，且在开发过程中均已经退回，而诉争项目对外又是以海新公司名义开发的，也是以海新公司名义进行的贷款，在项目部退场以后，海新公司接手并完成了遗留的后续事务，基于海新公司为诉争项目履行了大部分义务，原审酌情按双方对项目的实际投资比例进行利润分配，符合本案的实际情况，也符合公平正义的原则，适用法律并无不当。”

　　案例2：大连宝玉集团有限公司、大连隆丰房地产开发有限公司与大连金世纪房屋开发有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷申请再审民事裁定书[最高人民法院(2013)民申字第1997号]认为，“从一、二审查明的事实看，金世纪公司已经完成投资义务，隆丰公司、宝玉集团应付的3000万元款项尚欠737万元，且讼争项目并未全部完工，小区绿化及封闭工程、小区安全监控系统、部分配套工程及公建外装修、车库等系由金世纪公司完成。因此，在宝玉集团未按约定履行投资义务的情况下，如仍按照原分配比例进行分配，不仅违反合同约定，而且也有悖于权利义务相一致原则和公平原则。据此，二审判决对《联建协议》和《补充协议》约定的分配比例进行调整有相应的事实和法律依据。……二审判决以隆丰公司、宝玉集团实际投资额占其应完成投资额的比例为依据对《补充协议》约定的分配比例进行调整并无不妥。综上，隆丰公司、宝玉集团关于二审判决违反法律和当事人的约定，对案涉项目权益进行分割，存在明显错误等申请理由不能成立。”

　　案例3：方明通与福州宏发房地产有限公司合作开发房地产合同纠纷二审民事判决书[最高人民法院(2013)民一终字第20号]认为，“关于方明通应享有的投资收益比例问题。双方虽在《联合开发建设合同书》中约定开发所得净利润，宏发公司和方明通分别按照40%和60%比例分成，但该利润分成系以双方按约投资到位，项目全部开发完成为预期。本案中，根据合同第一条约定，宏发公司对相应的合同义务已基本履行完毕，而方明通仅履行了部分合同义务，即支付前期的1920万元，项目开发的所有后续资金均未及投入。故方明通主张按照60%比例计算其投资增值收益，依据不足，本院不予支持。根据《联合开发建设合同书》约定，6：4为原约定股份及利润分成比例，而非投资比例，原判决以6：4作为投资比例并计算方明通应实际投资4800万元，依据不足，本院予以纠正。案涉合同因非归责于双方当事人自身原因终止，在方明通未全部出资到位的情况下，根据权利义务一致原则，以各方实际出资比例确定各自应享有的项目权益符合本案实际情况。《联合开发建设合同书》第一条约定，该项目至宏发公司办理变更土地用途为商住用地止，总价为3200万元。本案中，案涉土地性质已经变更为商住用地，故认定宏发公司出资额为3200万元符合当事人的本意。由上，宏发公司和方明通对‘绿源小区’项目的投资分别为3200万元和1920万元，方明通在‘绿源小区’项目中的实际投资比例为37.5%(即1920万元/(1920万元+3200万元))，其对‘绿源小区’项目的权益为5481.45万元(即14617.2万元×37.5%)。”