裁判要旨

　　合同效力的认定需要评判合同约定内容是否违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合同履行过程中发生的事实，不影响合同效力。

　　案情简介

　　一、2010年，金泰公司与万佳和公司签订土地转让合同，约定金泰公司将53.6亩的出让土地使用权过户给万佳和公司用于房地产开发，每亩单价80万元，过户过程中发生的相关任何行政收费均由万佳和公司承担。

　　二、合同签订后万佳和公司已向金泰公司支付土地使用权转让费950万元,金泰公司已将39.979亩的土地使用权过户给万佳和公司。金泰公司向阿克苏市地税局缴纳土地增值税等共计1124075.51元。

　　三、2014年，金泰公司向阿克苏中院提出诉讼，请求支付土地转让价款。阿克苏中院判决：万佳和公司支付金泰公司23607275.51元(39.979×800000元-9500000元+1124075.51元)。

　　四、万佳和公司不服阿克苏中院判决，向新疆高院提起上诉，请求依法撤销阿克苏中院判决，驳回金泰公司的诉讼请求。新疆高院判决驳回上诉，维持原判。

　　五、万佳和公司不服新疆高院判决，向最高法院申请再审称，案涉合同约定的土地系由08、015、074号三宗土地构成，而08号宗地已被政府收回后公开出让，关于08号宗地使用权转让的约定无效;金泰公司至今未交付74号宗地，有关该宗地的转让约定效力待定。万佳和公司应在取得53.6亩土地之后才有义务向金泰公司支付剩余土地余款。最高法院裁定驳回其再审申请。

　　败诉原因

　　法院认定万佳和公司应支付土地转让价款的原因在于：

　　第一，案涉土地转让合同合法有效，合同履行过程中发生的事实，不影响合同效力。万佳和公司关于“08号宗地已被政府收回后公开出让，金泰公司不可能向万佳和公司交付该宗地，案涉《土地转让协议》关于08号宗地转让的约定无效;金泰公司至今未交付74号宗地，有关该宗地的转让约定效力待定”的主张缺乏法律依据，最高法院不予支持。

　　第二，根据《合同法》第一百六十一条的规定，万佳和公司应在取得39.979亩(015号宗地)的土地使用权证后支付相应的转让价款。首先，案涉土地转让合同约定的转让价款是以双方交易的53.6亩土地为基数计算，但合同并未将万佳和公司取得全部53.6亩土地使用权证作为万佳和公司履行付款义务的条件。其次，案涉土地转让合同仅约定了整体价款的支付方式，而案涉土地由三宗土地组成，土地使用权存在分期交付的实际情况，根据《合同法》第一百六十一条的规定，“买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。”因此万佳和公司应当在取得39.979亩的土地使用权证后依照合同约定的转让价款计算方法支付该部分土地对应的价款。

　　败诉教训、经验总结

　　前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：

　　一、合同效力的判断应以合同约定内容、签订合同时的事实为依据，当事人仅以合同履行过程中发生的事实主张合同效力有瑕疵的，法院不予支持。

　　二、当事人订立买卖合同时应约定具体的价款支付方式、支付时间。分阶段交付标的物的，还应约定每期交付标的物对应价款的支付方式、支付时间。

　　相关法律规定

　　《中华人民共和国合同法》

　　第六十一条 合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充;不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。

　　第一百六十一条 买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。

　　以下为该案在最高法院审理阶段，裁定书中“本院认为”部分就该问题的论述：

　　关于万佳和公司支付金泰公司土地转让费的条件是否成就问题。

　　本院认为，合同效力的认定需要评判合同约定内容是否违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合同履行过程中发生的事实，不影响合同效力。万佳和公司以08号宗地已被政府收回后公开出让，金泰公司不可能向万佳和公司交付该宗地，案涉《土地转让协议》关于08号宗地使用权转让的约定无效;金泰公司至今未交付74号宗地，有关该宗地的转让约定效力待定，缺乏法律依据，其该项再审申请理由不成立。

　　合同履行过程中，金泰公司向万佳和公司交付土地26652.7平方米。案涉《土地转让协议》关于付款方式约定：1.本协议签订之日内，万佳和公司一次性支付定金200万元。2.土地过户之日万佳和公司须一次性支付800万元。3.剩余土地款3288万元，万佳和公司在取得土地证后于2011年10月1日起至2014年10月1日三年内每年按30%、30%、40%的比例支付给金泰公司。合同约定的剩余款项数额，是以双方交易的53.6亩土地为基数计算，但合同并未将万佳和公司取得全部53.6亩土地使用权证，作为万佳和公司履行付款义务的条件。万佳和公司的陈述表明，合同约定的土地面积系由三宗土地组成。这就存在金泰公司分别交付上述三宗土地，万佳和公司分别取得三宗土地使用证的情况。《合同法》第一百六十一条规定：买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。案涉合同为土地使用权转让合同，属于买卖合同范畴。对于转让人付款时间的认定，可以适用上述法律规定。二审判决基于案涉土地面积由三宗土地组成，土地使用权存在分期交付的实际情况，认定万佳和公司在取得26652.7平方米(015号地块)的土地使用权证后应当依照合同约定的转让款计算方法及支付时间的约定支付转让费，适用法律正确。万佳和公司认为其取得53.6亩土地使用证后方应履行付款义务，与合同约定不符，其上述再审理由不成立。

　　案件来源

　　最高人民法院：阿克苏万佳和房地产开发有限责任公司与阿克苏地区金泰商贸有限责任公司建设用地使用权转让合同纠纷申请再审民事裁定书。

　　延伸阅读

　　基于物权行为与债权行为的区分原则，未办理物权变更登记不影响土地转让合同的效力：

　　案例1：株洲鼎盛昌房地产开发有限公司与周汉和及株洲县农村信用合作联社建设用地使用权纠纷申请再审民事裁定书[最高人民法院(2013)民申字第337号]认为，“由于《土地转让协议书》是双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，且根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条的规定：‘当事人一方以双方之间未办理土地使用权变更登记手续为由，请求确认合同无效的，不予支持’，故二审判决认定该协议书为有效合同，适用法律并无不当。”

　　案例2：重庆新万基房地产开发有限公司与重庆索特盐化股份有限公司合同纠纷上诉案[最高人民法院(2008)民一终字第122号]认为，“根据《物权法》第十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。该规定确定了不动产物权变动的原因与结果相区分的原则。物权转让行为不能成就，并不必然导致物权转让的原因即债权合同无效。双方签订的《联合开发协议》及《补充协议》作为讼争土地使用权转让的原因行为，是一种债权形成行为，并非该块土地使用权转让的物权变动行为。相关法律关于未经通知抵押权人而导致物权转让行为无效的规定，其效力不应及于物权变动行为的原因行为。因为当事人可以在合同约定中完善物权转让的条件，使其转让行为符合法律规定。本案即属此种情形。”

　　案例3：内蒙古瑞安房地产开发有限责任公司与内蒙古金石蒙荣房地产开发有限公司建设用地使用权转让合同纠纷二审民事判决书[内蒙古自治区高级人民法院(2015)内民一终字第00032号]认为，“《中华人民共和国物权法》第十五条规定：‘当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。’《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释(一)》第九条规定：‘法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同效力’。人民法院不应支持土地使用权转让合同当事人一方以未办理土地使用权变更登记手续或办理变更登记手续违法为由，要求确认合同无效的主张。”

　　案例4：王绍南与彭士稳建设用地使用权转让合同纠纷案民事裁定书[贵州省高级人民法院(2015)黔高民申字第310号]认为，“关于王绍南所提土地转让合同效力待定问题。双方签订土地转让合同后，彭保云即按合同约定支付转让款，2013年双方又重新签订土地分割协议。彭保云也对分割后的土地进行开挖平整，只是尚未办理变更登记手续。根据《中华人民共和国物权法》第十五条‘当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。’，双方签订的合同为真实意思表示，并未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。”