2016年的春天对于很多购房者来说绝对是个非同寻常的季节，房价伴随着春风迅猛上涨，有些楼盘甚至一天一价，购房者纷至沓来，开发商抽签摇号，一手房一房难求。对此，一大波手中握有存量房的房东们也看准了此次“商机”，准备坐地起价，大赚一笔。急切的购房者们也纷纷将目光投向了二手房，但实际交易时却出现了诸多问题。对此律师建议：二手房买卖有风险，购房需理智。

　　一、购房前要明确房屋的权利人

　　对于有房产证的二手房，购房者在购房前一定要首先弄清楚房屋所有权是否真实、完整、可靠，弄清楚房屋的权属，确保房屋的产权证不是伪造的。其次搞清楚是否有产权纠纷，如果还存在银行抵押，那么切忌直接打款给房东，应当和中介、房东一起直接把钱打给银行，然后马上取消抵押，并过户。

　　对于房产证没有办理下来的二手房，购房者应首先去开发商处查清该房的贷款偿还情况，如果找不到原开发商，可以到办理该房贷款的银行查询。根据法律规定，如果原房东还房贷时存在多数逾期，银行通常将扣除开发商在银行的保证金，房屋将可能面临被开发商收回的风险。

　　二、签订正式的《房屋买卖合同》，避免“阴阳合同”

　　所谓“阴阳合同”，是指二手房买卖合同的备案价格与真实的成交价格不一致，买卖双方签订两份价格不同的房屋买卖合同，一份专门用来备案登记，合同成交价较低，称为“阳合同”;另一份是双方实际履行的，成交价较高，称为“阴合同”。实践中，法律上认定这类以合法形式掩盖少缴税款的非法目的的“黑合同”，为无效合同。如果遇到纠纷，购房者实际依据“阴合同”支付的超出“阳合同”价款赔偿请求将难以获得法律支持。

　　三、购房者遇房东坐地起价，签订合同后再反悔

　　根据法律规定，签订合同后不继续履行合同义务，构成违约行为，应当承担违约责任。违约责任的承担方式有支付违约金或者双倍返还定金两种，如果不足以弥补损失，购房者还可以主张增加违约金以弥补对方违约造成的损失。因此，在购房合同中应当明确约定违约责任的承担方式，双方可以明确约定违约金的数额，在对方违约时，要求对方支付违约金以赔偿购房者的损失。

　　四、夫妻共有房屋的区分

　　通常，存在房产证上实际只有夫妻一方的名字，而实际该房屋为夫妻共同财产属于夫妻共有，而实际合同签订人为夫妻一方的情况。对此律师建议：购房者在购房前务必了解清楚房屋是否为夫妻共同财产。因为根据法律规定，夫妻双方在婚姻存续期间购买的房屋，无论房产证上登记了几个名字，均应当认定为夫妻共同财产。而夫妻一方如果一旦主张房屋买卖侵犯了其共有人权利时，购房合同将会被认定为无效合同。

　　因此，房屋买卖交易中，一定要弄清楚房屋的产权人是谁，涉及共有产权的，共有产权人也应当在合同上签字，买方千万不要想当然的认为夫妻之间、父母与子女之间或者兄弟姐妹之间就互相享有代理权。