案情简介及争议焦点

　　2010年4月，周某通过中介，售房予费某。约定双方拟定于2010年5月30日办理过户手续。合同最后手写补充条款又约定上述日期前费某卖房款不能到账，可根据实际情况再行协商，延后时间不作违约。费某交付定金3万元后，因费某自有房屋未顺利出售，导致双方迟迟未办过户。

　　争议焦点：1、付款日期是否约定?2、合同是否生效?

　　裁判要点

　　1、约定付款日。案涉房屋买卖合同原定在2010年5月30日前将系争房屋交易过户，按一般理解周某应在此日期前付清房款;但该合同最后补充条款中又约定，如在上述日期前周某房款不能到位，可另行协商，延后日期时间不作违约;该补充条款系手写而成，处于合同最末位置，从其合同最末位置，从其内容、形式和位置均应视为特别约定，其效力高于之前约定打印条款之内容。

　　2、合同未生效。补充条款中，双方对具体的延后期限即房款支付期限未作明确约定，且在此后亦未协商一致，因房款支付履行期系房屋买卖合同重要条款之一，故在该条款缺失状态下，双方签订的房屋买卖合同未能生效。因周某交付的3万元定金系依合同约定，故在合同未生效的情形下，费某应返还周某该款项。至于合同未能生效履行给各方造成的损失，应根据双方在缔约过程中的过错予以赔偿。鉴于双方均未就损失举证，故本院对此不作处理。

　　相关风险提示

　　1、在约定先交房后付款情况下，交房义务的未完全履行有可能成为买方拖欠付款的抗辩理由，故房屋买卖合同应尽可能约定将买方的主要付款义务履行作为卖方交房的基础。

　　2、在一方逾期付款，另一方接受的，则可能认为是对逾期付款违约责任的放弃。在不接受时，若被法院认定买方逾期有合理理由，相反卖方拒绝接收并不履行义务构成违约。故以对方违约并提出解除合同时，要慎重，一定要有充分的理由和证据。