题述问题，司法裁判中一般认定买卖查封房屋合同为有效，并且依据《合同法》第110条之规定，买卖已经被法院查封的房屋，属于法律上不能履行的情形(履行期限届满前解封的除外)，此种不能履行会导致合同目的不能实现，买受人可据此解除合同。但是实践中仍存在直接认定买卖查封房屋合同无效的裁判案例，笔者对该类案例做出具体分析，并认为不应认定买卖司法查封房屋的合同无效。

　　一、认定合同无效的裁判案例

　　参考案例

　　赛禹与邓皓月、北京天地神通房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书(北京市怀柔区人民法院(2017)京0116民初1582号)

　　裁判观点

　　本院认为，按照法律规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产，不得转让。出卖人擅自将已被有关国家机关采取了查封等强制措施的房屋转让给他人的，买卖合同一般认定为无效。本案中，原告田赛禹与被告邓皓月在签订房屋买卖合同前，涉诉房屋已被法院查封，属于依法被限制转让的标的物，故该房屋买卖合同依法应属无效。按照法律规定，合同无效的，因该合同取得的财产应当返还。不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案被告天地神通公司同意退还其已收取的定金及中介费，本院不持异议。因合同无效，合同中关于违约责任的约定条款不产生法律效力，故原告主张的违约金赔偿的诉讼请求于法无据，本院不予支持。但原告可以就因合同无效受到的损失主张赔偿。

　　类似案例

　　如：王诺与王胜玉商品房预约合同纠纷一审民事判决书((2013)朝民初字第03748号)本院认为：王诺与王胜玉签订的《房屋买卖居间合同》、《自行划转补充协议》中涉及的房屋属被人民法院查封的财产，该房屋在查封期间未经人民法院许可不得转移、转让。故王诺与王胜签订的上述合同及补充协议存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，应属无效合同。另有，杨峰与王世军等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书((2014)朝民初字第06912号)、卢德瑜与唐铁梅等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书((2013)朝民初字第34310号)。

　　二、案例分析

　　上述案例以买卖查封房屋违反法律、行政法规的强制性规定为由认定房屋买卖合同无效系适用法律有误。

　　《合同法》第52条第5款规定，“违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效”。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第14条规定，合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。

　　规范买卖查封房屋的法律依据主要有：

　　《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，“下列房地产，不得转让：......(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;......”。

　　《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》(“京高法发[2010]458号《指导意见》”)第九条第一款规定：“出卖人擅自将已被有权国家机关采取了查封等强制措施的房屋转让给他人的，买卖合同一般认定为无效，但相应有权国家机关或申请采取强制措施的权利人同意转让，或者一审法庭辩论终结前强制措施已经解除的，可以认定合同有效。出卖人转让房屋后，有权国家机关对房屋采取了查封等强制措施的，不影响已成立的房屋买卖合同的效力。合同约定的履行期限届满时针对出卖人的强制措施仍未解除，致使买受人不能办理房屋所有权转移登记的，可以参照本意见第八条第二款规定的内容处理。

　　(本意见第八条第二款，出卖人在合同约定的履行期限届满时仍未履行消灭抵押权的义务，致使买受人无法办理房屋所有权转移登记，买受人请求解除合同，并要求出卖人承担相应违约责任的，应予支持;买受人要求继续履行合同，办理房屋所有权转移登记，经法院释明后仍坚持不变更的，对其诉讼请求，不予支持，但买受人同意并能够代为清偿债务消灭抵押权的除外。)

　　京高法发[2010]458号《指导意见》仅为地方司法文件，其效力等级不足以否定《房屋买卖合同》的效力。

　　个人认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定的不得转让亦不能构成效力性强制性规范。结合最高人民法院印发《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》的通知第16条规定的，“人民法院应当综合法律法规的意旨，权衡相互冲突的权益，诸如权益的种类、交易安全以及其所规制的对象等，综合认定强制性规定的类型。

　　如果强制性规范规制的是合同行为本身即只要该合同行为发生即绝对地损害国家利益或者社会公共利益的，人民法院应当认定合同无效。如果强制性规定规制的是当事人的“市场准入”资格而非某种类型的合同行为，或者规制的是某种合同的履行行为而非某类合同行为，人民法院对于此类合同效力的认定，应当慎重把握，必要时应当征求相关立法部门的意见或者请示上级人民法院”，查封房屋转让的后果仅可能限制申请查封权利人的期待利益，并非绝对地损害国家利益或者社会公共利益，应为管理性强制性规定。

　　综上所述，笔者认为，买卖查封房屋并未违反法律或行政法规的效力性强制性规定，不应当然被认定为无效。