法律依据

　　《中华人民共和国合同法》

　　第二百八十六条 发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

　　相关案例

　　1、建设工程施工合同解除后承包人仍享有建设工程优先受偿权——陕西建工集团第五建筑工程有限公司与陕西铠达投资集团有限公司建设工程施工合同纠纷上诉案(最高人民法院民事判决书)

　　法理提示：建设工程施工合同具有一定的特殊性，施工人的劳动与建筑材料已经物化到建筑工程中，从建设工程优先受偿权保护施工人的立法本意出发，合同解除后，承包人对于涉案工程仍应享有优先受偿权。

　　最高人民法院认为，关于一审判决认定五建公司享有建设工程优先受偿权是否正确根据省五建与铠达公司双方所签订的建设工程合同的约定，省五建享有优先受偿权。虽然涉案建设工程合同已经解除，但省五建的劳动与建筑材料已物化于涉案工程中。因此，一审认定省五建对于涉案工程中其施工的部分享有优先受偿权，并无不当，铠达公司的该项主张缺乏依据，应不予支持。

　　来源：《民事审判指导与参考》2013年第3辑(总第55辑)。

　　2、关于承包人行使建设工程价款优先受偿权的起算时间——沈阳万路实业有限公司与沈阳妙味食品有限公司、沈阳一运实业有限责任公司建设工程价款优先受偿权纠纷申请再审案(最高人民法院[2011]民申字第1766号民事裁定书)

　　最高人民法院经审查认为，本案的争议焦点是万路公司是否有权主张建设工程价款优先受偿权。根据二审查明的事实，涉案工程中有9处房屋于2004年、2005年办理了竣工验收备案手续，并取得房产证，其余房屋未办理验收备案手续，未取得房产证。《塑钢门窗制作安装合同》约定的施工工期是2003年9月到2005年12月，《土方施工合同书》约定的工程期限是2003年3月3日到2003年6月1日。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第四条规定：“建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。"根据该规定，对于承包人行使建设工程价款优先受偿权的起算时间，已经竣工的，按照竣工时间计算，未竣工的，按照合同约定的竣工时间计算。因此，万路公司起诉时，早已超过法律规定的行使优先权的期限，万路公司在本案主张优先权没有法律依据。对于万路公司提出本案还存在一个至今未开工的“二期工程”，故工程一直未竣工的主张，由于建设工程价款优先受偿权是针对建设工程的，万路公司对没有实际施工的建筑物主张工程价款优先受偿权，没有法律依据。

　　来源：《立案工作指导》2013年第2辑(总第37辑)。

　　3、房屋买卖合同的出卖人，在收取了买受人支付的大部分款项后，不能以房屋的工程价款需优先受偿为由，拒绝按合同约定向房屋买受人交付房屋——三门峡水利管理局诉郑州市配套建设公司房屋买卖合同纠纷案(河南省高级人民法院二审民事判决书)

　　裁判摘要：房屋买卖合同的出卖人，在收取了买受人支付的大部分款项后，不能以房屋的工程价款需优先受偿为由，拒绝按合同约定向房屋买受人交付房屋。

　　河南省高级人民法院认为：《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》(以下简称《解答》)第27条规定：“预售商品房合同签订后，预购方尚未取得房屋所有权证之前，预售方未经预购方同意，又就同一预售商品房与他人签订预售合同的，应认定后一个预售合同无效;如后一个合同的预购方已取得房屋所有权证的，可认定后一个合同有效，但预售方给前一个合同的预购方造成损失的，应承担相应的民事责任。”本案中，配套建设公司与水利管理局的合同签订在先，与左坤鹏等24位购房人的房屋买卖合同签订在后，左坤鹏等24人所购房产虽然在房产管理部门办理了登记手续，但所购房产并未交付，也未实际取得房屋所有权证。因此，配套建设公司将房产出售给左坤鹏等24人的行为，不能对抗水利管理局作为购房人的权利。此外，荥阳一建虽然因工程价款优先受偿权而占有部分房产，但并未实际取得所有权，它通过与配套建设公司的合同所取得的权利只是对房屋的占有权、使用权、收益权，不能对抗水利管理局所享有的权利。此外，房屋尚未竣工交付使用，荥阳一建和左坤鹏等24位购房人的权利也可以通过其他途径进行保护。配套建设公司作为房屋买卖合同的出卖人，在收取了买受人支付的大部分款项后，不能以房屋的工程价款需优先受偿为由，拒绝按合同约定向房屋买受人交付房屋。(略)

　　来源：《最高人民法院公报》2004年第8期(总第94期)。

　　最高人民法院审判业务意见

　　1、通过以物抵债方式取得建设工程所有权的第三人，不能对抗承包人行使建设工程价款优先受偿权

　　最高人民法院民一庭倾向性意见：通过以物抵债方式取得建设工程所有权的第三人，不是《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定的消费者，不能对抗承包人就其承建的建设工程行使优先受偿权。

　　附：案情简介(略)

　　——最高人民法院民事审判第一庭：《通过以物抵债方式取得建设工程所有权的第三人，不能对抗承包人行使建设工程价款优先受偿权》，载《民事审判指导与参考》2012年第3辑。

　　2、建设工程价款优先权的客体不及于建筑物所占用的建设用地使用权，仅限于建筑物的价值部分

　　最高人民法院民一庭意见：我国《合同法》第286条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”该条规定的建设工程价款优先受偿权不及于建筑物所占用的建设用地使用权部分。在将建筑物价值变现时，尽管根据“房地一体处分”原则要将建筑物和建设用地使用权一起进行处分，但是在一起处分时要区分开建筑物的价值和建设用地使用权的价值，建设工程价款优先仅仅对建筑物的价值部分有优先受偿的效力。

　　附：案情简介

　　(略)

　　——最高人民法院民事审判第一庭：《<合同法>第286条规定的建设工程价款优先权的客体不及于建筑物所占用的建设用地使用权》，载：《民事审判指导与参考》2010年第4集(总第44集，法律出版社2011年版，第208页。

　　3、工程承包人承诺放弃优先受偿权的条件未成就，其对转让的工程仍享有优先受偿权

　　最高人民法院民一庭意见：承包人承诺放弃工程款优先受偿权的条件未成就，即使工程的所有权发生转让，如果受让人对工程的转让存在过错，发包人不支付工程款，承包人仍可依照《合同法》第286条及相关司法解释的规定，在工程款范围内对所建工程行使优先受偿权。

　　附：案情简介

　　(略)

　　——最高人民法院民事审判第一庭：《工程承包人承诺放弃优先受偿权的条件未成就其对转让的工程仍享有优先受偿权》，载：《民事审判指导与参考》2010年第2集(总第42集)。

　　4、建设工程优先受偿权实现的条件

　　最高人民法院民一庭意见：非因承包人原因，建设工程未能在约定期间内竣工，承包人依据《合同法》第286条规定享有的优先受偿权不受影响：承包人行使优先受偿权的期限自建设工程合同约定的竣工之日起计算;建设工程合同未约定竣工日期，或者由于发包人的原因，合同解除或终止履行时已经超出合同约定的竣工日期的，承包人行使优先受偿权的期限自合同解除或终止履行之日起计算。

　　附：审判指导

　　(略)

　　——最高人民法院民事审判第一庭：《建设工程优先受偿权实现的条件》，最高人民法院民事审判第一庭编：《民事审判前沿》(第一辑)。

　　来源 / 北京市中银律师事务所