商品房买卖合同中补充协议变更了主合同的条款，补充协议的效力?

　　案情：

　　原告刘某购买被告某房产公司开发的小区住宅一套，双方签订了商品房买卖合同，该合同系江苏省建设厅监制网上备案的文本。合同对房屋坐落、面积、价款、交付时间均作出了明确约定，同时约定如被告房产公司未按合同约定期限交房，按购房款日万分之三向购房人支付违约金。但在该官方文本后，房产公司又提供了一份补充协议要求购房人签字。原告刘某在未仔细阅读的情况下签名。后，房产公司延期交房。

　　审理及判决：

　　房产公司逾期交房后，刘某起诉至法院要求其按按购房款日万分之三支付违约金。房产公司提出，双方签订了补充协议，协议明确约定，官方文本中提到的购房款是指首付款，因原告系按揭购房，如若按此条款，原告主张的两万余元的违约金基本落空。最终法院审理认为，补充协议的条款属格式条款，未明确向相对人告知，该格式条款明显减轻己方责任，应认定为无效。最终判决支持原告的诉求。

　　律师观点：

　　近几年随着房地产市场极度扩张，市场准入门槛降低，一些房产开发公司事实上并无足够资金，因此，总是意图以旁门左道赚取不当利益，减轻自身财务负担，补充协议便应运而生。但往往补充协议都是房产公司提供，多是减轻或免除其自身责任的条款，该类条款属合同法明确规定的格式条款、无效条款。本案中，商品房买卖合同本来就属于国家监管的合同，带有很强的行政干预色彩，目的就是为了保护处于相对弱势的广大购房人，因此，本案被告提供的格式条款不仅在法律层面上属于无效格式条款，更是违反了直接监管部门的强制性规定。