2015年初,李某把已向银行贷款抵押的商铺出租给王某,租期为5年。2016年间,李某因拖欠银行贷款及他人债务引发诉讼,在执行中该商铺被变卖给张某。张某受买商铺后,因自己经营需要向王某提出收回商铺,遭到王某拒绝。张某遂起诉要求解除王某的商铺租赁权。
法院经审理后判决,解除王某的商铺租赁权。我国合同法第229条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”,这就是“买卖不破租赁”规则,即在租赁关系存续期间,即使出租人将租赁物让与他人,对租赁关系也不产生任何影响。但是本案为什么在出租商铺转卖他人后租赁关系被解除呢?因为“买卖不破租赁”规则存在两种例外的情形,即出租前被设立抵押和已被法院查封的情形限制适用该原则。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第20条规定:“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:(一)房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”另外,最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第66条规定:“抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。”根据以上规定,在“先押后租”的情况下,抵押权人在债权无法实现时,将抵押物变卖,购得该抵押物的受让人不受原租赁合同的约束。因此,只要受让人不愿履行原租赁合同,承租人就不得以存在租赁关系来对抗受让人。据此,本案张某买得商铺后要求解除王某的租赁权应得到法律的支持。但是,根据上述司法解释的规定,如果出租人李某在出租商铺时未把抵押事实告知承租人王某,王某在商铺租赁权被解除后,就因此遭受的损失可以向出租人李某主张权利。
该案提醒承租人,在租房前对房屋权属情况应详细了解,如果房屋已经设定抵押或者被法院查封,承租人就要对可能承担的风险有足够认识。对出租人而言,负有书面告知承租人房屋已设定抵押或者已被法院查封的义务,如果因为抵押权实现或者查封致使房屋被转卖,承租人不能继续履行租赁合同的,出租人应承担赔偿承租人损失的违约责任。
来源: 正义网
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裁判主旨违约金条款是合同主体契约自由的体现,除具有对违约行为的惩罚性和对守约方的补偿性功能之外,还应体现预先确定性和效率原则。约定违约金降低了发生纠纷时合同主体的举证成本,使合同主体在订立合同时即明确违约后果,从而做到慎重订约、适当履约,人民法院对约定违约金进行调整应依法、审慎、适当。 案例索引《西宁凯达实业发展有限责任公司、陈险峰股权转让纠纷案》【(2016)最高法民终20号】 争议焦点人民法院对约定违约金进行调整应掌握的原则以及如何进行调整? 裁判意见最高院认为:双方签订的《股权转让合同》、
司法实践中,买卖双方因发票问题产生的纠纷并不少见,在这其中常常会出现买受人提出付款前应先开具发票的抗辩。根据《中华人民共和国发票管理办法》的相关规定,销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位,对外发生经营业务收取款项,收款方应当向付款方开具发票。从相关规定来看,卖方负有向买方开具发票的义务,而且从商业实践上看,由卖方先开具发票,再由买方付款似乎已经成为行业规则。由此,有些买方认为给付发票是付款条件,卖方不开具发票的同时买方有权抗辩其履行付款义务。那在实际上,卖方开具发票是否构成买方付款的前提条件?
转自:法律图书馆 来源:中国妇女报 出于购房资格、银行信贷政策、税费成本等原因考虑,现实中父母子女之间约定,一方以另一方名义购买房屋,并将房屋登记在另一方名下,借名人实际享有房屋权益的情形十分常见。但随着房屋价值的高涨及社会财产观念的变化,这种家庭亲人之间借名买房的情况也凸显出越来越多的法律风险。 无借名买房协议,父母的产权人身份难证明 姜先生系姜父的独子。姜父称,在2003年,考虑到将来可能征收遗产税,其以自己的个人财产出资,以其子名义与开发商签订购房合同,购买一套房屋,并将房屋产权登记
【审判规则】 行为人通过支付预付款与房屋所有权人订立房屋买卖合同,并经房屋所有权人过户登记获得房产。而后,行为人将房产以抵押方式向抵押权人借款,并将借款用于个人挥霍,致使房屋所有权人的房款与抵押权人出借的借款均无法追回,应认定行为人构成合同诈骗罪。行为人犯罪既遂的节点为房屋所有权人应被骗而办理过户登记,丧失对房屋的控制,故房屋所有权人为合同诈骗被害人。因抵押权人并非基于行为人欺骗陷入错误认识遭受损失,而是基于抵押合同关系遭受民事违约损失,故抵押权人并非被害人。 【基本案情】 一、基本案情 被告
部分成功案例