2013年7月，周某与山东一置业公司签订了两份商品房买卖合同，约定周某购买该置业公司开发的2套商品房，总价款为人民币340多万元。合同约定了交房期限、交房标准、办证期限等情况，同时还约定了周某在因置业公司的原因导致其不能在规定的期限内取得房地产权属证书的情况下不退房。

　　但是，在周某足额付清购房款后，置业公司未将符合交房标准的房屋按约定期限交付房屋。2015年12月，周某诉至法院要求解除商品房买卖合同并返还购房款，另要求给付逾期交房违约金及逾期办证违约金并赔偿已付购房款一倍的损失。原被告签订的商品房买卖合同是否应当予以解除、商品房买卖合同约定的违约金是否应当予以调整、被告是否应当赔偿已付购房款一倍的损失成为本案的争议焦点。

　　到底能不能退房?

　　乳山法院经过审理认为，本案中，原告按期足额缴纳购房款，被告在收取原告周某购房款后应当按商品房买卖合同约定于2013年12月31日前向原告交付经验收合格的房屋，并应当于2014年9月18日前协助周某办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。被告存在逾期交房和逾期办证的违约行为。虽然原、被告签订的合同中存在周某不退房的约定，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

　　该约定剥夺了周某作为买受人享有的法定解除权，同时减轻甚至免除了被告作为房地产开发商所应承担的法定义务和责任，故上述约定不能排除和否定周某依据司法解释的规定所享有的法定解除权。截至原告周某起诉之日即2015年12月，商品房买卖合同所约定的办理房屋所有权登记的期限届满后均已超过一年，由于被告置业公司逾期交房和逾期办证的违约行为，导致原告周某无法办理房屋所有权登记，故原告周某要求解除商品房买卖合同并要求被告置业公司返还已付购房款人民币340多万元的诉讼请求，符合法律规定，应当予以支持。

　　是否应该双倍赔偿?

　　另外，被告于2013年5月13日将其开发建设的涉案房屋所使用的国有土地使用权抵押给某银行并办理了抵押登记，现原告按照《中华人民共和国物权法》第一百八十二条“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”之规定，主张被告将建设用地使用权抵押应视为该土地上建筑物一并抵押，即涉案两套商品房应视为已经抵押给第三人且被告故意隐瞒该抵押的事实。

　　法院认为，《中华人民共和国物权法》第一款第五项规定正在建造的建筑物、船舶、航空器可以抵押，但根据第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”之规定，现被告将涉案房屋所使用的建设用地使用权抵押给第三人，但仅就建设用地使用权办理了抵押登记，未就该土地上正在建造的建筑物办理抵押登记，抵押权并未设立，故原告所主张的涉案两套房屋已经抵押给第三人，于法无据，不予采信。

　　因此，原告要求被告承担已付购房款一倍赔偿责任的诉讼请求，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条所规定的适用惩罚性赔偿的情形，法院不予支持。

　　最终，乳山法院判决解除原告周某与被告置业公司签订的商品房买卖合同，被告于判决生效之日起十日内返还原告周某购房款人民币340多万元及违约金。

　　法官说法

　　乳山市人民法院刑事审判庭副庭长　孙文星

　　本案争议焦点在于原、被告签订的商品房买卖合同是否应当予以解除、逾期交房违约金是否应当予以调整、约定逾期办证不退房的合同约定条款能否排除原告方所享有的法定解除权、商品房买卖合同中惩罚性赔偿条款的适用条件应如何把握。上述争议焦点是商品房买卖合同纠纷案件中普遍存在的问题。

　　商品房买卖合同对逾期交房、办证的违约行为及所产生的违约责任均有明确约定，但上述约定不能减轻甚至免除房地产开发商所应承担的法定义务和责任，即不能排除和否定房屋买受人依据法律、行政法规的规定所享有的法定权利，故即便商品房买卖合同中约定有购房者在开发商存在根本违约行为时不能退房的条款，购房者也可以依据法律规定通过诉讼主张其所享有的法定解除权。

　　另外，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条严格规定了惩罚性赔偿的具体适用情形，故购房者必须是因开发商的上述情形或行为导致商品房买卖合同被确认无效、依法撤销或者购房者依规定请求解除，从而出现购房者不能取得约定房屋所有权的情况下，才有适用惩罚性赔偿的必要。

　　来源：威海法院