二手房买卖的过程中，双方当事人会约定买卖合同的解除条件，当约定解除的情形发生时，是否必然导致合同的解除，下面我们看一个案例。

　　案件事实

　　甲乙双方于2015年8月15日签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定甲方将其所有的涉诉房屋出售给乙方。该合同第四条约定房屋成交总价为365万元，并同时约定双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，双方应另行签订书面的补充协议。合同第九条第三款约定，因乙方的原因致使甲方在合同签订之日起120日内未能完成房屋产权转移且乙方取得房屋产权证书，甲方有权单方解除合同，甲方选择解除合同的，适用第十一条第一款的约定。合同第十一条第一款约定，如甲方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行，本合同自甲方向乙方发出的书面通知到达乙方之日起自动解除，乙方应按照成交总价款的20%向甲方承担违约责任。

　　庭审中甲方称2016年3月份知晓乙方无购房资格，合同解除的原因为王劲东在合同签订后120日内不具有购房资格，无法办理房屋过户手续，乙方构成根本违约，并提交了聊天记录及北京市住房和城乡建设委员会查询结果告知单予以证实。对此，乙方认为双方签订房屋买卖合同时已约定由乙方父母作为买受人，其父母于2015年10月份取得购房资格;后甲方提出涨价要求，导致合同无法变更买受人，后乙方于2016年3月获得购房资格。

　　一审法院认为

　　当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人未提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。

　　本案中双方当事人于2015年8月15日签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，故当事人应当按照约定全面履行自己的义务。作为买受人的乙方应确保自己在过户前具备购房资质，乙方自认其于2016年3月份才取得购房资质，如果按照双方合同的约定，应在签订合同之日起120日内完成房屋产权转移及登记变更手续。而乙方取得资质的时间明显超出了合同的约定，其行为已经构成根本违约，现甲方依据合同行使解除权，要求解除双方签订的合同，有事实和法律依据，法院予以支持。

　　一审判决后，乙方提起上诉，理由乙方与中介机构于2015年12月至2016年3月间，不间断的催促甲方履行合同，期间甲方均未提出解除，直至2016年5月12日才将诉讼请求由撤销合同变更为解除合同，甲方依法已丧失解除权，一审法院认定其享有解除权存在错误。

　　二审法院认为

　　依法成立的合同，对当事人具有法律约束力;当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同;依法成立的合同，受法律保护。本案中，甲方以乙方在合同约定的履行期内没有取得购房资格，导致其合同目的无法实现为由，依据双方合同约定要求解除。但是，根据已查明的事实，在乙方起诉要求甲方继续履行合同前，甲方未提出解除合同。故此时上述合同仍为有效合同，双方当事人应继续履行。现在甲方变更诉讼请求行使解除权要求解除上述合同及协议前，乙方已起诉甲方要求继续履行合同，且乙方在甲方行使解除权前已具备取得购房资格的条件，双方之间的房屋买卖合同已具备继续履行条件，故在此情况下，甲方要求解除双方之间签订的房屋买卖合同及《补充协议》，本院不予支持。

　　兰台法评

　　本案中买卖双方约定了合同解除的条件，虽然发生了合同解除的情形，但是根据合同履行过程中的事实表明，享有解除权的一方当事人未明确提出合同解除时，合同仍为有效，如合同解除情形消失，双方应继续履行合同的各项约定。

　　目前，因北京施行住房限购政策，导致购房一方因未取得购房资格而无法办理过户，针对此种情形根据北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》的通知(2010年12月22日京高法发[2010]458号)第二十二条 房屋买卖合同签订后，一方当事人不同意继续履行，愿意以承担相应违约责任为代价解除合同，而另一方坚持要求继续履行，经审查合同继续履行不存在现实困难的，应当判决双方继续履行合同。另外《北京市高级人民法院民一庭关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》(2011年12月13日)第八条规定关于“明知合同违反住房限购政策的处理原则”的意见，当事人双方在订立合同时明知或应当知道该合同不符合当时的住房限购政策，一审法庭辩论前买受人家庭具备购房资格的合同应当继续履行。

　　从上述规定的内容可以看出，因购房政策的变化导致合同无法履行，可以解除合同，但是从维护合同稳定性，保护履行各方的可期待利益的角度出发，在合同签订时，双方已经了解存在限购的情形，并自愿接收这一情况可能对合同履行带来的不利影响，因此在合理期限内，如消除这一履约的障碍时，合同可以继续履行的，双方应当继续履行，这样才能有效的保障交易的稳定性。

　　作者： 吴娇娜