涉房屋买卖居间合同纠纷中违约损害赔偿的认定

——方某某与北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我爱公司）、北京伟嘉安捷投资担保有限公司（以下简称伟嘉担保公司）居间合同纠纷案

裁判要点

居间公司作为专业从事房地产中介服务的机构，在居间活动中收取了居间服务费，后应严格履行自己的居间义务，居间公司的违约行为对买房人实际损失的产生存在过错，且是形成实际损失的重要原因，故居间公司应当对实际损害后果承担赔偿责任。

根据法律的规定，对于受损害方的损失赔偿应根据过错人过错责任的大小及比例来确定赔偿数额。在居间方对委托方的损失存在过错责任的情况下，居间公司除返还居间费用外，仍应根据过错大小及比例来赔偿相应的实际损失。

相关法条

《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条、第四百二十四条、第四百二十五条

案件索引

一审：北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第40759号（2015年9月23日）

二审：北京市第三中级人民法院（2015）三中民终字第14014号（2015年12月17日）

基本案情

方某某诉称：2012年6月7日，方某某委托母亲颜某分别与我爱我爱公司、伟嘉担保公司签订了《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》各一份。同时，在我爱我家公司的居间服务下，方某某委托母亲与李某某就位于北京市朝阳区千鹤家园某幢XXX号房屋（以下简称涉案房屋）签订了《存量房买卖合同（经纪成交版）》。在《居间服务合同》中明确约定，丙方（即我爱我家公司）提供的服务内容包括协助查看出卖人身份情况和房屋权属证书。丙方应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务，不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况。我爱我家公司于合同签订当日收取方某某居间服务费92 400元。

在《房屋交易保障服务合同》中主要约定服务内容包括：1.保管与交易相关的产权资料及其他重要材料；3.办理房屋缴税手续及房地产权属转移登记手续；7.提供房屋交易资金托管、监管等服务。伟嘉担保公司于合同签订当日收取保障服务费17 600元。但在合同履行过程中，我爱我家公司、伟嘉担保公司均未履行审慎、如实报告等义务。具体表现为：首先，我爱我家公司没有审查售房人户口本与产权证上登记的姓名是否一致，2012年6月19日所做的第一次网签于2012年9月12日被注销，亦导致先期约定的房屋按揭贷款不能顺利完成，方某某不得不与李某某将房款交易方式由贷款变更为现金交易。但在如此大额的现金交易过程中，伟嘉担保公司却并未提示方某某采取资金托管方式。其次，工作效率拖拉，直到2012年12月10日才进行第二次网签，却又因马虎大意将李某某的性别误写成男性，第二次网签又被注销，直到2013年2月4日，我爱我家公司才完成网签工作。而在这前后三次的网签中，我爱我家公司均未对涉案房屋的权属状况进行审查，在涉案房屋是否存在抵押情况一栏中均注明未设定抵押，以致于方某某对涉案房屋的真实权属状况不清楚。在此期间，方某某共计向售房人李某某支付房款及相关税费款共计393万元。此后，在办理过户手续时却无法联系李某某，后来得知，李某某因涉嫌诈骗罪已于2013年2月被警方羁押。在警方的协助下，方某某才知道涉案房屋早在2012年11月就被李某某抵押给了招商银行，用以贷款463万元。2014年5月26日，经北京市高级人民法院最终裁定，李某某因犯诈骗罪被判处无期徒刑。至此，方某某不仅无法取得涉案房屋，已支付的393万元也无法收回。

分析方某某受损失的原因，罪犯李某某的行为固然可恶，但我爱我家公司、伟嘉担保公司在整个交易过程中的表现也无形中帮助了罪犯，在房源信息的审查、网签的办理、房屋权属的审查、资金的交付安全保障等多方面均违反了审慎、忠实义务。为维护方某某的合法权益，现诉至法院要求我爱我家公司、伟嘉担保公司共同赔偿因其在合同履行过程中严重失职而给方某某带来的经济损失300万元。

我爱我家公司辩称：我爱我家公司不同意赔偿方某某经济损失。居间合同履行过程中我爱我家公司完全履行了居间义务，我爱我家公司无法预见诈骗行为。我爱我家公司对出售方的产权证以及身份证进行了核实，均为李蕊，也向方某某出示过，之后向方某某推荐了涉案房屋，双方签署了买卖合同。2012年6月8日，我爱我家公司为买方进行了购房和贷款资质的核验，因方某某贷过一次款，无法再贷款，所以将付款方式变更为全款，不存在因李某某户口本与产权证姓名登记不同而变更付款方式。网签时，我爱我家公司核实了产权登记信息，房本与身份证信息一致，面积地址、建成年代均与房本一致，没有抵押。2012年6月20日，银行贷款面签时，银行发现李蕊是曾用名，银行要求李蕊按照现用名与方某某签订买卖合同，2012年9月3日李蕊重新提供了变更身份的信息，身份证办理期限3个月，在办证完毕后我爱我家公司才撤销了第一次网签。另，在签订合同的时候，方某某对自己的付款方式一直犹豫不定，2012年6月15日，要求将贷款变为全款，2012年6月18日又决定贷款，上述原因导致第二次网签时间距第一次撤销网签的时间较长，但并非我爱我家公司故意拖延。第二次网签于2012年12月10日办理，我爱我家公司将李蕊的性别误写为男，但不影响过户，且与方某某现在的损失没有关系。2012年时，购房资金可以在朝阳区自行划转，也可以通过资金托管，双方约定的是自行划转。我爱我家公司告知过方某某将税费交给税务部门，但方某某还是将税费直接交给李蕊。虽然资金是自行划转，但需要第三方见证，但方某某在未经我爱我家公司见证的情况下自行划转钱款。方某某的损失是因李蕊的诈骗行为产生，与我爱我家公司没有因果关系。在第二次网签之前方某某未按照合同约定向李蕊支付房款，比实际合同约定的首付款多。第三次网签时，方某某将网签价格降低为320万。

针对抵押登记的问题，第一次网签时没有抵押，第二次网签时我爱我家公司收到产权证复印件后，登陆建委系统核对无误后进行网签，审核了售房人的信息与建委备案的信息一致，房产证为李蕊，也不存在抵押。双方第一次网签后，直到李蕊的新身份证办下来，我爱我家公司才撤销了第一次网签，这也是为了保护方某某的利益，因为在此期间房屋是不能过户的。我爱我家公司存在的瑕疵与方某某被诈骗没有直接关系。我爱我家公司本不应该退还佣金，但出于对方某某的同情，我爱我家公司于2013年将居间费92 400元，保障服务费17 600元，共计11万元全部退还给方某某，居间合同已经履行完毕，不存在解除的条件。刑事判决也明确了追缴后按比例归还。我爱我家公司认为损失应该仅限于居间服务费的范围，方某某主张300万的损失没有依据，本案有刑事判决，也明确了查封房产拍卖后按比例返还，方某某的损失应该是不能向李蕊追偿的那部分。除了诈骗方的责任，方某某没有按照合同履行，轻信他人这也是导致损失产生的原因，即使我爱我家公司承担责任，也应该以居间费用为限，请求法院驳回方某某的全部诉讼请求。

伟嘉担保公司辩称：伟嘉担保公司与方某某不存在居间关系，方某某在本案中将伟嘉担保公司列为被告不当。伟嘉担保公司在履行交易保障服务合同过程中为买卖双方办理贷款，如果双方采取资金托管伟嘉担保公司会提供相应的服务。2012年6月20日，双方去银行办理贷款时，发现出卖方有两个名字，产权证上是曾用名，银行要求把产权证的名字变更为现在使用的名字，当时银行未能办理贷款。此后又产生了纠纷，伟嘉担保公司之后也没有参与。因为伟嘉担保公司后续没有提供服务，遂把保障服务费退还给方某某，不同意方某某的诉讼请求。

法院经审理查明：案外人李某某系涉案房屋的所有权人，2012年2月22日，李某某（曾用名李蕊）进行户口更名登记，居民户口簿上载明的姓名由李蕊更名为李某某。

2012年6月7日，甲方（出卖方）李蕊、乙方（买受人）方某某、丙方（居间人）我爱我家公司签订《居间服务合同》，主要约定：在丙方的居间服务下，甲、乙双方于2012年6月7日签订编号为E0908XXXX的《北京市存量房屋买卖合同》及《装修款补充协议》，约定甲乙双方以420万元的总价转让建筑面积共178.39平方米的涉案房屋。第一条载明丙方提供的居间服务包括：（1）提供房屋买卖市场行情资讯；（2）寻找、提供并发布房源、客源信息；（3）协助查看买受人身份情况，引领买受人看房；（4）协助查看出卖人身份情况和房屋权属证书，实地查看房屋；（5）协助房屋出卖人、买受人协商、洽谈，确定成交意向；（6）协助房屋出卖人、买受人协商房屋买卖合同的相关条款内容。甲、乙双方签订《买卖合同》时，居间行为完成，甲、乙双方应向丙方支付本合同约定的居间代理费92 400元；第三条载明丙方应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务；丙方不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况。甲、乙双方授权丙方办理网上签约手续。第四条载明丙方违反本合同第三条约定的，丙方应承担相应的违约责任。当日，我爱我家公司收取方某某居间服务费92 400元。

2012年6月7日，甲方（出卖方）李蕊、乙方（买受人）方某某、丙方（服务方）伟嘉担保公司签订《房屋交易保障服务合同》，合同主要约定，丙方的服务内容包括：1.保管与交易相关的产权资料及其他重要材料；3.办理房屋缴税手续及房地产权属转移登记手续；7.提供房屋交易资金托管、监管等服务。伟嘉担保公司于合同签订当日收取方某某保障服务费17 600元。

2012年6月7日，甲方李蕊、乙方方某某、丙方（居间人）签署《房地产经纪服务事项告知书》，告知书第四项载明委托人（包括购房人及出售人）应当协助提供的资料（包括但不限于下述资料）：1.购房人身份证明（身份证、护照）原件和复印件；2.房屋所有权人身份证件原件和复印件；3.婚姻证明（结婚证、离婚证或单身证明）原件和复印件；4.户口簿原件和复印件；5.家庭成员（夫妻、未满18周岁子女）身份证明原件和复印件；6.非本市户籍居民暂住证原件和复印件；7.贷款银行、房屋管理部门及相关机构要求提供的其他文件或资料。第七条载明，房屋交易可能存在的主要风险：1.市场价格变动的风险；2.政策调控风险（贷款风险）；3.非住宅类房屋居住使用及投资的风险；4.同时进行房屋出售和购买时，资金能否及时到位及可能涉及违约责任的风险；5.资金安全风险（本公司建议以银行资金托管的方式避免此类风险；另，请不要通过经纪人个人账户收取房屋交易资金）。

2012年6月7日，甲方李蕊与乙方方某某签订《存量房交易结算资金自行划转声明》一份，主要内容为乙方购买甲方涉案房屋，房价款为375万元。甲乙双方在认真阅读北京市建设委员会发布的《北京市存量房交易结算资金账户管理暂行规定》后，经双方协商决定自行划转交易结算资金，特签署本声明。交易过程中发生的资金及权属风险由甲乙双方自行承担。

庭审中，方某某表示我爱我家公司并未出示过《北京市存量房交易结算资金账户管理暂行规定》，我爱我家公司的工作人员也并未告知在资金自行划转的同时还有其他方式可以选择，一个正常人在全面知晓资金交易的所有方式后，肯定会选择安全的，对自己有利的方式。但本案的实际情况是我爱我家公司根本没有向方某某提示在“自行划转”之外还可以有“专用账户”的方式可以选择。

2012年6月19日，我爱我家公司工作人员在存量房网签系统上第一次填写出卖人李蕊与买受人方某某合同编号为C585XXX的网签合同，主要约定出卖人以375万元的价格出售涉案房屋，房屋未设定抵押，买受人于2012年6月7日支付出卖人定金20万元。买受人向银行办理抵押贷款，贷款金额为150万元。2012年9月3日，我爱我家公司以出卖人房本姓名变更为由提出注销网签申请，当日审核通过。

2012年9月26日，李某某（抵押人）与招商银行股份有限公司北京分行（抵押权人）签订《房屋最高额抵押贷款合同（抵押登记专用）》，以涉案房屋担保债权463万元。

2012年10月23日，李某某以姓名变更为由在北京市朝阳区房屋管理局申请进行所有权更名登记，将涉案房屋产权证中所有权人名称由李蕊变更为李某某。

2012年11月6日，李某某以涉案房屋为抵押物向招商银行股份有限公司北京分行设立的最高债权额为463万元的最高额抵押在北京市朝阳区房屋管理局登记备案。

2012年12月10日，我爱我家公司工作人员在存量房网签系统上第二次填写出卖人李某某（性别写为男）与买受人方某某合同编号为C661XXX的网签合同，主要约定出卖人以375万元的价格出售涉案房屋，房屋未设定抵押，买受人于2012年6月8日支付出卖人定金20万元。买受人不办理抵押贷款。2013年1月30日，我爱我家公司以出卖人性别错误为由提出注销网签申请，并于2013年2月1日审核通过。

2013年2月4日，我爱我家公司操作人员在存量房网签系统上第三次填写出卖人李某某与买受人方某某合同编号为C703XXX的网签合同，主要约定出卖人以375万元的价格出售涉案房屋，房屋未设定抵押。

签约后，方某某之母颜某通过银行转账方式于2012年6月12日支付李蕊20万元购房款，于2012年6月21日支付李蕊140万元购房款，于2012年6月29日分两次支付共计李蕊15万元购房款，于2012年7月2日支付李蕊45万元购房款，于2012年7月23日支付李蕊100万元购房款，于2012年11月8日支付李某某50万元购房款，于2012年12月4日支付李某某23万元购房款。以上共计393万元。

2013年2月22日，李某某（曾用名李蕊）因涉嫌犯诈骗罪被羁押，同年3月29日被逮捕。2014年1月2日，北京市人民检察院第一分院以京一分检刑诉【2013】220号起诉书指控被告人李某某犯诈骗罪、合同诈骗罪。

经（2014）一中刑初字第104号刑事判决书，（2014）高刑终字第219号刑事裁定书查明：一、2011年至2012年，被告人李某某以共同投资建造位于北京市朝阳区高碑店大队的房产，使用伪造的房屋所有权证和国有土地使用证，骗取被害人孙某某550万元。二、2012年6月，被告人李某某以房屋装修需要资金为由，以支付高额利息为诱饵，使用伪造的房屋所有权证和国有土地使用证复印件，骗取被害人郝建光100万元。三、2010年11月至2012年12月，被告人李某某以支付高额利息为诱饵，向被害人姜某某借款260万元。在姜某某的多次催要下，为归还欠款，被告人李某某使用伪造的房屋所有权证，以涉案房屋委托姜某某出售后还款，但暗中将改房产办理最高额抵押贷款，先后骗取姜某某260万元。四、2012年6月至2013年2月，被告人李某某向被害人颜某谎称出售涉案房屋，隐瞒其已将涉案房屋委托他人出售并暗中办理房屋最高额抵押贷款的事实，使用伪造的房屋所有权证，骗取颜某393万元。

最终判决：一、被告人李某某犯诈骗罪，判处无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产；犯合同诈骗罪，判处无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产，与前罪判决尚未执行的罚金二万元并罚，决定执行无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产。二、在案轮候查封的涉案房屋变价后按比例发还被害人孙某某、郝某某、姜某某、颜某。三、继续追缴被告人李某某的犯罪所得，按比例发还被害人孙某某、郝某某、姜某某、颜某。

2015年8月27日，承办人致电北京市第一中级人民法院刑事审判第二庭王岩法官，就被告人李某某（2014）一中刑初字第104号刑事案件的退赔事宜进行询问，王法官称，2015年发现了李某某的漏罪，出现了几名新的被害人。新案目前正在审理中，除涉案房屋外没有追索到李某某的任何财产，刑事执行处于中止阶段。

2013年5月2日，我爱我家公司将中介费92 400元及保障服务费17 600元退还方某某（方某某委托母亲颜某代为领取）。

另查，2007年3月19日，为进一步规范我市房地产中介服务行为，维护房地产交易市场秩序，规避存量房交易资金风险，北京市建设委员会制定《北京市存量房交易结算资金账户管理暂行规定》，并印发各区县建委（房管局）、北京房地产中介行业协议、各房地产经纪机构、各交易保证机构。规定第二条：本市实行存量房交易结算资金账户管理制度，设立“存量房交易结算资金专用存款账户”（以下简称“专用账户”）划转存量房交易结算资金。第三条：房地产经纪机构居间或代理存量房买卖的，须通过“专用账户”划转交易结算资金。第五条：买卖双方当事人约定自行划转交易结算资金的，办理转移登记手续时应提交《存量房交易结算资金自行划转声明》，不得委托房地产经纪从业人员办理。

再查，经法院与北京市朝阳区房屋管理局核实，该局一直可以进行核对产权证书真伪、查询房屋是否存在他项权工作。根据有关规定，自然人、法人等提供有效身份证明、房屋坐落，可以查询登记簿中房地产的自然状况及查封、抵押等权利限制信息。另经法院与北京市住房和城乡建设委员会核实，针对存量房买卖中的资金监管问题，全市17个区县，共有11个区县进行强制资金监管，即除首付款及贷款金额外，其他购房款均须转入建委指定银行的资金监管账户，但朝阳区没有进行强制资金监管。

庭审中，我爱我家公司证人宗丽娟出庭作证，证人称其系涉案房屋买卖合同的实际经办人，证人没有经纪人资格。证人一直在我爱我家公司工作，从未离职。看房后，证人核实了李某某的房产证和身份证，但没有核实户口本，银行面签时，银行发现了李某某更名的情况。证人在三次网签之前没有到房屋管理局进行权属信息的查询工作，并表示公司没有要求证人去查；证人没有向方某某之母颜某说过进行资金监管更安全，可以进行资金监管，证人认为合同上都有内容，客户没有提异议就是了解。方某某认为证人证言基本属实，能够证明我爱我家公司没有对房屋的产权证及权属情况进行认真核实。我爱我家公司对证人证言真实性认可，并表示方某某的所有付款行为均未告知中介，针对证人出庭前的庭审中我爱我家公司称证人已离职一节，我爱我家公司表示是证人所在店面之前的答复，之后我爱我家代理人联系上了证人。伟嘉担保公司对证人证言认可，并表示方某某之母颜某和李某某关系很好，经常一起吃饭，在第二次网签之前就把款项支付给了李某某。

二审另查：截止2015年12月15日，涉案房屋所有权人为李某某。涉案房屋除抵押登记一个，尚有查封登记四起：

2012年11月6日，涉案房屋被设立最高额抵押权并予以登记，债务人、抵押人为李某某，抵押权人为招商银行股份有限公司北京分行，最高债权为463万，债权确定起始日期为2012年9月26日，债权确定终止日期为2015年9月26日。

查封一为北京市朝阳区人民法院，执行案件号为北京市朝阳区人民法院（2014）朝执字第10344号，对应民事案件号为北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第23971号，汪红霞与李某某民间借贷纠纷一案，被执行人为李某某，查封期限为2015年7月16日至2018年7月18日，申请执行标的金额为80.71957万元。经与北京市朝阳区人民法院执行庭马笑然法官联系，该执行案件状态为本次执行程序终结。

轮候查封一为北京市公安局海淀分局，查封期限为2014年1月28日至2016年1月27日。

轮候查封二为北京市西城区人民法院，执行案件号为北京市西城区人民法院（2014）西执字第8481号，对应民事案件号为北京市西城区人民法院（2014）西民初字第5334号，李某某与中国建设银行股份有限公司北京市分行信用卡纠纷一案，被执行人为李某某，查封期限为2014年4月2日至2016年4月1日，申请执行标的金额为122.61604万元及利息、罚息。2014年9月20日，北京市西城区人民法院（2014）西执调字第1403号执行裁定书裁定：终结北京市西城区人民法院作出的（2014）西民初字第5334号民事判决书的本次执行程序。

轮候查封三为北京市第一中级人民法院，执行案件号为北京市第一中级人民法院（2014）一中执字第497号，对应刑事案件号为北京市第一中级人民法院（2014）一中刑初字第104号，李某某合同诈骗罪案，被执行人为李某某，查封期限为2015年12月8日至2018年12月7日，申请执行标的金额为1303万元。经与北京市第一中级人民法院闫帮法官联系，该执行案件仍处于中止阶段。

2015年5月29日，北京市人民检察院第一分院以京一分检公诉刑诉【2015】50号起诉书指控被告人李某某犯合同诈骗罪。经（2015）一中刑初字第1838号刑事判决书，（2015）高刑终字第451号刑事裁定书查明：一、被告人李某某于1999年11月，冒用北京市常聚房屋拆迁有限责任公司的名义，使用“李莫沫”的虚假身份与焦某签订协议，以帮助焦某购买北京市东城区交道口北三条35号内一间房屋为名，骗取焦某购房款人民币6万元，至今未归还。二、被告人李某某于1999年11月至2000年1月期间，冒用北京市常聚房屋拆迁有限责任公司的名义，使用“李莫沫”的虚假身份与郭某签订协议，以帮助郭某购买北京市朝阳区安苑北里小区9号楼1105号的房产为名，骗取郭某购房款12.8万元，至今未归还。三、被告人李某某于2011年4月至2012年11月期间，与董某签订协议，以二人共同出资购买北京市东城区雍和宫大街30号商铺，并将该商铺过户到董某名下为名，采取借用原房主银行账户收取购房款等手段，骗取董某购房款共计536万元。最终判决：一、被告人李某某犯合同诈骗罪，判处无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产，与前罪判决李某某犯诈骗罪、合同诈骗罪，判处无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产的刑罚并罚，决定执行无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产。二、在案轮候查封的涉案房屋变价后与（2014）一中刑初字第104号刑事判决书主文第二项一并执行，按比例发还各被害人。三、继续追缴被告人李某某的犯罪所得，按比例发还被害人焦某、郭某、董某。

裁判结果

北京市朝阳区人民法院于2015年9月23日作出（2014）朝民初字第40759号民事判决：一、北京我爱我家房地产经纪有限公司于判决生效后七日内赔偿方某某三十万元;二、驳回方某某的其他诉讼请求。宣判后，方某某提出上诉。北京市第三中级人民法院于2015年12月17日作出（2015）三中民终字第14014号民事判决，认为我爱我家公司的违约行为对方某某实际损失的产生存在过错，是形成方某某实际损失的重要原因，故我爱我家公司应当对方某某的实际损害后果承担赔偿责任，从过错责任大小、比例来看，对方某某实际损失的产生，出卖人李某某作为诈骗方应负主要的过错责任；我爱我家公司相比出卖人负有次要的过错责任；方某某作为完全民事行为能力人也负有一定过错责任，但相较出卖人与居间人过错较小。三者应根据过错责任的比例与大小分配其承担损失的数额。根据方某某的受损情况及各方的过错程度，遵照责任与过错相适应原则及可预见性原则，本院依法改判：一、撤销北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第40759号民事判决；二、北京我爱我家房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内赔偿方某某一百二十万元;三、驳回方某某的其他诉讼请求。

裁判理由

法院生效裁判认为：2012年6月7日，方某某与我爱我家公司之间签订的《居间服务合同》是当事人真实意思表示，合同不违反法律法规的规定，应为合法有效。双方当事人均应严格履行。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。

本案中，一审判决后，各方当事人对我爱我家公司应赔偿方某某实际损失没有争议，争议焦点集中在我爱我家公司赔偿方某某实际损失的范围及赔偿数额。

对此，本院认为，我爱我家公司作为专业从事房地产中介服务的机构，在居间活动中收取了居间服务费，后应严格履行自己的居间义务，本案中我爱我家公司至少存在四方面的违约行为，具体体现在：一、未按照合同约定对出卖人的姓名、性别等身份信息进行全面核实，导致两次网签无效；二、未至房屋权属机构进行现场核查，导致出卖人成功诈骗了方某某的购房款；三、涉案交易的实际经办人不具有经纪人资格；四、未充分提示购房人采用资金托管这种相对稳妥的付款方式，导致出卖人近全额支付购房款，在房屋过户前失去了保障。上述四项违约行为表明，我爱我家公司作为专业从事房地产中介服务的机构，在收取了居间服务费后，几乎未尽任何居间义务。正是居间公司的违约行为为出卖人进行诈骗活动提供了平台，使出卖人的诈骗行为得以实现，因此，我爱我家公司的违约行为对方某某实际损失的产生存在过错，是形成方某某实际损失的重要原因，故我爱我家公司应当对方某某的实际损害后果承担赔偿责任。

除出卖人李某某、我爱我家公司负有责任外，方某某作为完全民事行为能力人，在签订合同过程中对出卖人的身份情况、房屋权属等房屋基本信息亦负有必要的注意义务，其忽视审查合同内容，未尽合理的谨慎注意义务，特别是付款方面，未选择资金托管的支付方式，在第一次网签注销、第二次网签尚未进行的情况下，在此期间仍继续支付李某某购房款73万元，明显过于轻信出卖人，对其自身损失的产生亦负有责任。

根据法律的规定，对于受损害方的损失赔偿应根据过错人过错责任的大小及比例来确定赔偿数额。从过错责任大小、比例来看，对方某某实际损失的产生，出卖人李某某作为诈骗方应负主要的过错责任；我爱我家公司相比出卖人负有次要的过错责任；方某某作为完全民事行为能力人也负有一定过错责任，但相较出卖人与居间人过错较小。三者应根据过错责任的比例与大小分配其承担损失的数额。

本案根据现有情况，该房屋客观上存在463万元的抵押权，除去抵押权外尚有逾2000万元的债务，而涉案房屋评估价值大概在600多万元，因此，客观上方某某很难通过拍卖房屋来实现损失赔偿。方某某实际损失为393万元，因方某某本人存在过错，且其自愿承担93万元范围内的损失，本院予以认可，对于其他300万元损失，因出卖人负有主要责任，因此，出卖人至少应承担一半以上即150万元以上的赔偿责任；我爱我家公司负有次要责任，应承担150万元以下的赔偿责任。根据方某某的受损情况及各方的过错程度，遵照责任与过错相适应原则及可预见性原则，本院酌定我爱我家公司赔偿方某某120万元。

案例注解

一、 关于违约赔偿范围的界定

在一般涉房屋居间合同纠纷审判中，如居间公司存在违约，往往仅承担居间费用不予收取的责任，对于当事人存在的其他客观损失，一般依据可预见性原则不予支持。而本案突破了居间合同本身，扩大了可预见性范围，使居间公司对买房人客观存在的巨大损失承担相应赔偿责任。

依据《民法通则》第112条第1款规定，当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失；根据《合同法》第113条第1款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。上述约定，以可预见性作为赔偿范围的限定标准，属限制赔偿主义。对于该原则，本案一以贯之，但差别在于可预见性的范围。

过去的审判往往认为，居间公司在缔约合同时可预见的损失范围仅限于居间合同中约定的居间费用，对于被居间人可能产生的其他损失并不在可预见的范围之内，对该类诉求惯以“驳回”判处。但是，从现实情况看，被居间人在买房过程中往往会出现相关买卖合同因居间合同履行不完成而导致相应损失等其他后果，将损害赔偿的范围限定在居间费用已不能弥补当事人造成的巨额损失。故此，对于可预见的范围应有所突破，使其更能体现实质的公平正义。

从法律上讲，《合同法》第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。从该条款看，居间人承担损害赔偿责任的前提在于“故意隐瞒”或者“提供虚假情况”，但是本院认为，居间人未尽到合理审查义务或积极调查义务主观上不具有故意而只有疏忽或者过失的也构成告知义务的违反，否则会纵容居间人的行为，造成更多虚假信息或隐瞒信息的现象发生。同时，我国合同法违约责任为严格责任，居间人和委托人违反告知义务致使委托人受到损害的，根据《合同法》第107条的规定也应当承担违约责任。因此，居间人违反告知义务承担责任并不仅限于故意这一主管形态，居间公司如果消极的履行如何报告义务，以致提供错误的信息，使得委托人因此受到损害，也应适用该条款，这也符合立法之义。

从实践上讲，在涉房屋居间合同中，随着房产经济的发展，委托人往往处于弱势群体，居间公司作为专业的机构，对于居间合同违约后而给委托人带来的损害类型和数量应该有新的认识，如果说以前只能意识到居间服务费的无法获得，则现在对于买房人的房款被诈骗、一房二卖而无法过户等导致的损失，居间方也应该能够预见，这也是现实情况对居间公司提出的要求。

从理论上讲，可预见性的判断通常是以客观标准进行的，也就是说以一个抽象的“理性人”等标准进行判断。此判断是一个法律问题而不是一个事实问题，其中涉及法律的价值判断，最终是要确定规则与否及责任的公平分摊。法律所能做的只是规定一些抽象的条文，而赋予这些抽象的法律条文以生命的，则是要依靠法官的裁判。这也就要求法官要有一定的裁量权。无论如何，可预见性是一个弹性概念，它给法官留下了一个较宽的自由裁量的范围。

就本案而言，我爱我家公司在合同履行过程中存在严重的违约，其应该预见的损失除了返还居间服务费外，还应该预见到买房人由于信赖而支付巨额房款所导致的损失，故对于买房人所产生的损失应该承担相应的赔偿责任。

二、 关于赔偿数额的确定

一审法院仅判处居间公司给予象征性的赔偿，没有相应的标准，基本不能弥补当事人所遭受的损失，并不能体现法律公平及正义的要求。二审在严格采用合同法可预见性的违约损害赔偿原则的前提下，对于赔偿数额的确定，引入了侵权原则，根据买房人的受损情况及各方的过错程度，遵照责任与过错相适应原则，确定居间方最终应赔偿的数额。

损害赔偿的根本目的在于使受害方利益达到如同合同履行后应达到的状态。根据法律的规定，对于受损害方的损失赔偿应根据过错人过错责任的大小及比例来确定赔偿数额。从过错责任大小、比例来看，对方某某实际损失的产生，出卖人李某某作为诈骗方应负主要的过错责任；我爱我家公司相比出卖人负有次要的过错责任；方某某作为完全民事行为能力人也负有一定过错责任，但相较出卖人与居间人过错较小。三者应根据过错责任的比例与大小分配其承担损失的数额。在买房人具体损失十分确定，即为其已支付的部分房产，根据过错责任的比例与大小，居间方应承担相应的赔偿责任。从客观上讲，对当事人的损失赔偿能达到最大的限度；从主观上讲，根据过错程度来确定数额，当事人心理上也更能接受。这种损害赔偿的确定方法，符合法律的规定，也更符合公平的原则。

三、 关于法律效果与社会效果的统一

关于法律效果。二审改判后，在媒体采访中，买房人方某某一方表示“结果还是公正的，尽管有不良企业让我们受到了损失，但心里平衡了一些”，并认为“这个事儿对我们普通的老百姓是一个警示，起码在买房过程中，要仔细研读合同，必要的时候找专业的法律人士来帮助自己”，其代理律师也表示法官已经尽最大努力做到了司法公正，也希望中介行业以此为教训，在开展业务时更好地服务客户；我爱我家公司相关负责人也表示接受这一结果，并认为判决可以给整个行业带来示范作用。

关于社会效果。在该案宣判后，三中院以本案为基础，对三年来三中院审理的涉及房屋买卖居间合同纠纷案件存在的问题进行了归纳总结，在此基础上召开了涉及房屋买卖居间合同纠纷案件新闻通报会，中央及北京三十多家新闻媒体以及住房与建设部、中国房屋居间行业管理协会、北京市建设委员会、北京市屋居间行业管理协会、北京市工商局16个区分局等5家政府管理机构，共计约60名管理者参加了新闻发布会。发布会指出了居间市场存在的五大类30种问题并分析的原因，公布了中介机构消费的四大陷阱，对买房人避免利益受损作出相应提示，并给相关的市场行业管理者提出了四大建议。

该案的审判及主题通报被诸多新闻媒体以各种形式报道，并受到中央与北京各级政府管理部门的高度好评，北京市工商局将三中院的新闻发布会作为工商执法者的一次专业培训，建委等部门针对法院提出的问题与建议，进行了整改并正在着手制定相应的市场管理规范。同时，北京30多家居间公司等众多市场主体对法院判决高度认可，认为该案的审理对居间行业能够起到警示和规范作用，推动相关机构等主体对居间行业进行规范；最后，该案的审理受到市场消费者的高度赞扬，他对老百姓市场购房行为提出了警示，对潜在的居间委托方对今后的委托行为有所指导综上，该案的审理，对房产经济的良性发展能够起到保障作用。

作者：宋毅 黄璐；来源：北京市第三中级人民法院