二手房买卖在房产交易中占据很大的份额，同样随之而来的各种风险也让购房者头疼不已。

　　本周购房大学很荣幸邀请到了北京天驰君泰律师事务所的杨帅律师为我们介绍了二手房买卖中的十大法律问题，堪称一本《避雷指南大全》!看完简直就等于免费请了专业房产律师呀!

　　话不多说，现在就送上我们本堂课的课堂笔记，大家一定要收藏哦~!

　　一、资格问题

　　-房屋资格问题

　　要确定房屋拥有上市资格。

　　需要注意有些房子是不允许上市的，如央产房需要办理单位的手续才可上市，经适房、两限房的售卖有年限要求。

　　这种情况下，提前签订合同住进去拥有很大风险，因为房子一日不过户就一日不属于你，如果房主进行二次出售很容易受到损失。

　　-购房资格问题

　　需要再三仔细检查是否拥有买房资格再去签订合同，否则合同生效后定金就很难追回。

　　二、定金问题

　　定金≠订金、保证金、诚意金等

　　只有【定金】在法律上是有意义的!!!

　　购房时定金数额的根据具体情况而定，上限不可超过房屋价值的20%。如果十分中意这个房子，可以适当多交来增加对方的违约成本。

　　记住，定金一定要留下证据!

　　三、房屋出租问题

　　二手房如果在有租户的情况下，承租人拥有优先购买权。

　　比如：张三的房子租给了李四 同等条件下李四可以优先购买。

　　因此购房者需要注意让租户出示《放弃优先购买权承诺书》以防止租户起诉的风险。

　　四、房屋抵押问题

　　在二手房交易中抵押权引起的矛盾十分多。

　　购房者注意在交易时确定房子要解除抵押，在贷款没有还完的情况下是没办法过户的。

　　五、委托代理问题

　　委托代理隐藏很大风险，一定一定要书面的、房主本人签字的《授权委托书》。

　　否则一旦出现问题，很难维权。

　　六、房屋涨价问题

　　在交易过程中，因为房价上涨房主反悔的情况屡有发生，因此在签订合同时要格外注意。

　　因为此类事件太多，北京法院近期开始允许购房者可以主张可得利益损失，也就是差价损失，以此来不让违约人获利。

　　七、夫妻共有财产问题

　　只要是在婚姻关系存续期间，夫妻关系内购买，同属夫妻财产。

　　因此购买二手房时需要夫妻双方都同意。

　　八、户口、学区房问题

　　广大购房者对户口存在一个很大的误区，就是法院是无法强制迁出原房主户口的!!!

　　如果房主不迁出，北京目前是没有任何强制执行的手段的。

　　因此在签订合同时，建议各位购房者对于户口规定一个较高的违约金额。

　　另外，关于学区房，切记在合同中明文注明。

　　九、与中介签署合同问题

　　一般有两份协议，普通的格式合同和补充协议。

　　在补充协议的最后可以与对方协定加进去自己需要强调的条例(例如上一条的学区房)。

　　十、以房养老问题

　　目前用以房养老来欺骗诈骗老年人房产的骗局非常多。

　　杨律师给老年人的建议就是三个字：

　　不要碰。

　　遇到此类事情要多跟家人多沟通，目前来看一旦被骗的话通过民事诉讼很难挽回。

　　二手房买卖在房地产交易中占了相当大的市场份额，同样随之而来的各种风险也让购房者头痛不已。现在有了杨律师的十大避雷指南是不是脉络清晰了很多呢?

　　律师对于二手房买卖对大家最重要的一个忠告就是“全程留痕”!尽量留下书面证据、录音证据等。毕竟打官司时间成本非常的高，十分影响生活。

　　来源：购房大学