引言:

　　小区业主购买了商品房一套，签署了购房协议并完成网上备案，购房款业已全部支付，正等待着搬入新家的时候，却被告知因开发商拖欠工程款该房屋被查封了，房屋产权证无法办理，新家也无法入住，在此情况下，购房人应当如何救济自己的权利呢，司法实践中对此种情形又是如何认定的，我们今天结合一个经过了两审再审的实际案例为大家进行剖析。

　　案情简述：

　　A公司与B公司建筑工程施工合同纠纷一案由某中级人民法院(以下简称晋于2013年作出民事判决，判令B公司于判决生效后十五日内连带偿还A公司工程款及利息、案件受理费。

　　判决生效后，因B公司未履行判决义务，A公司向中院申请强制执行。执行过程中，某市中院于2014年裁定查封了B公司开发的J市城区内岭杰小区23#商住楼8单元8101室(以下简称“标的房屋”)。

　　业主田某对此提出执行异议称，在法院查封前，其已购买了上述房产，支付了全部购房款，并办理了商品房预售登记，已取得了被查封房屋的所有权，请求解除查封。

　　一审情况：

　　某市中院查明，田某于2013年购买了位于标的房屋，购房款已全部交付B公司，但B公司至今未将上述房屋交付田某占有使用，仍由申请执行人A公司实际控制。

　　某市中院认为，标的房屋系由被执行人B公司开发，依照《中华人民共和国物权法》(以下简称物权法)第三十条的规定，该楼房自修建完工之日起，被执行人就对该楼房享有所有权。被执行人虽与田某签订了商品房买卖合同，田某也交付了全部房款，并办理了商品房预(销)售合同备案登记，但被执行人既未将房屋实际交付田某，也未依法办理房产登记手续，依照物权法第九条及第十五条的规定，双方所签订的商品房买卖合同有效，但该物权转让因未依法办理房屋所有权登记而不发生物权变更的法律效力，则该房屋的所有权仍归被执行人所有。因被执行人未履行已发生法律效力的某市中院民事判决，为了保护申请执行人的合法权益，某市中院将二被执行人开发的岭杰小区23#商住楼8单元8101室予以查封，符合法律规定。另根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，田某所提异议亦不符合不得查封、扣押、冻结的情形。遂作出执行裁定，驳回了田某的异议申请。

　　二审情况：

　　田某不服，向省高院申请复议。 省高院查明，标的房屋系被执行人B公司开发建设，并取得X省商品房预售许可证。田某与开发商签订商品房买卖合同已交付了全部购房款并进行了备案登记。

　　省高院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条关于预查封的规定，现标的房屋已经由田某购买，支付了全部购房款，办理了商品房预售合同备案登记手续，缴纳了水电物业等相关费用，应视为田某实际占有，没有取得房屋产权证书并非其过错，法院不应再作为被执行人的财产办理预查封手续，某市中院预查封标的房屋不妥，应予纠正。省高院依据民事诉讼法第二百二十五条和《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第八条、第九条的规定，作出执行裁定，撤销某市中院的执行裁定。

　　再审情况：

　　A公司向最高院申诉，请求撤销省高院的执行裁定。理由是田某与被执行人办理了商品房预(销)售合同备案登记，标的房屋尚未办理竣工验收手续，不具备交付条件，该房屋客观不能实际交付，亦未办理房产登记手续，依据物权法第九条和第十五条之规定，上述房屋仍属被执行人所有，田某的执行异议不能排除A公司的合法执行。

　　同时，A公司提出田某应通过执行异议的方式进行申请而不是通过申请复议的方式，市中院与省高院存在程序错误。

　　裁判结果：

　　最高院认为，本案的争议焦点首先为案外人田某所提执行异议的性质问题。

　　首先，根据执行异议的性质，执行异议有案外人异议和当事人、利害关系人异议之分。案外人异议是案外人认为人民法院的执行行为侵害了其实体权利，是基于对执行标的的实体权利主张阻止执行的异议，如对标的物主张所有权、排他性占有、使用权等足以阻止标的物转让、支付的权利，如该主张不能在执行中得到支持，案外人有提起诉讼解决争议的权利;当事人、利害关系人异议是因人民法院的执行行为违反程序性规定，侵害了执行案件当事人、利害关系人的合法权益，而提出的请求纠正执行行为错误的异议，该异议并不能阻止执行标的物，而可以对执行行为的后果主张损害赔偿的权利，如对错误的查封、拍卖、变卖、以及拘留、罚款等强制措施所造成的损害请求纠正或赔偿，如该主张在执行法院不能得到支持，可以向上一级人民法院申请复议。特别情况下，利害关系人提出的异议，可能不仅包含了对执行行为的异议，也包含了对标的物实体权利的异议，从而产生异议请求权的竞合，这种情况下，对标的物实体权利的异议将吸收对执行行为的异议，利害关系人的多个异议请求，在救济上按照案外人异议的程序一并解决争议。

　　就本案而言，异议人田某主张其与开发商签订商品房买卖合同，购买了标的房屋，交付了全部购房款并进行了备案登记，对上述房产享有所有权。因此，田某所提执行异议是对执行标的物主张实体权利，应属案外人异议。最终裁判结果为撤销了两院的执行裁定，发回市中法院重新审查处理。

　　兰台法评：

　　最高院虽然因程序问题将本案发回，但就实体问题而言基本认可了购房人享有的实体权利，通过案外人异议的程序可予以救济。本案历经两审再审，可以说司法裁判内部对于这种情形下标的房屋的所有权归属仍存在不同看法，但是目前购房人的救济途径可以说非常明确，以案外人异议的程序向法院提出申请，尽可能的维护自己的合法权益。同时需要关注的是，购房人是否已经实际取得房屋权利，有两点注意，一是合同义务已经全部履行完毕，价款支付完成，二是购房合同网签备案。如果以上两点不能满足，在认定购房人享有实际房屋产权的问题上就有极大可能不被法院认同。此种情形下，购房人可另诉开发商解除购房合同并追究其违约行为。

　　作者：唐泽

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