来源 | 昌尧讲税 作者丨马昌尧
合同多写几个字能少交税,倒听过不少
少写几个字还能少交税?还15万?
一个字值五万块?我不信!
天下之大,无奇不有,不信请看
【业务案例】
A房地产公司开发了一片工业园区,工业园区设计成独立的仓库和厂房,该工业园区开发完成以后,房地产公司作为自持物业对外出租。
由于工业园区所处地理位置相对偏远,出租率不太理想,A公司为了吸引客户,推出第一年免租的营销政策,从第二年开始计算租金。
以下是其中一栋厂房对外出租的情况:
A房地产公司将其中一栋厂房出租给B公司,该厂房财务核算的资产原值为1500万元(含土地),出租条件为:2017年免租金,2018年租金100万,2019年租金100万,合同三年签订一次。
【优化合同】
第一种合同签订方式:2017年免租金、2018年租金100万元、2019年租金100万元,合同三年签订一次。
第二种合同签订方式:2017年至2019年租金200万元,合同三年签订一次。
【纳税解析】
一、增值税缴纳
1、根据财政部 国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》财税(2016)36号附件一《营业税改征增值税试点实施办法》相关规定。
按照标的物的不同,经营租赁服务可分为有形动产经营租赁服务和不动产经营租赁服务,提供不动产租赁服务适用增值税税率为11%,征收率为5%。
2、根据国家税务总局《关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告国家税务总局公告2016年第86号》
第七规定:纳税人出租不动产,租赁合同中约定免租期的,不属于《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号文件印发)第十四条规定的视同销售服务。
针对以上案例,结合相关政策,我们得知,对于出租土地或房屋等不动产,如果协议中约定有免租期的,免租期间无需视同销售,也就是说免租期间无需视同销售缴纳增值税。
二、房产税缴纳
根据《房产税暂行条例》相关规定。
第三条规定,房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度,由省、自治区、直辖市人民政府规定。
没有房产原值作为依据的,由房产所在地税务机关参考同类房产核定。
房产出租的,以房产租金收入为房产税的计税依据。
第四条规定,房产税的税率,依照房产余值计算缴纳的,税率为1.2%;依照房产租金收入计算缴纳的,税率为12%。
根据财政部 国家税务总局《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)第二规定:对出租房产,租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的,免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。
因此,两种不同的合同签订方式,对房产税的缴纳将产生较大的影响:
第一种合同签订方式应缴纳房产税:
2017年应缴房产税:1500×(1-20%)×1.2%=14.4万元(假设当地房产税按房产原值减除比例为20%)
2018年应缴房产税:100×12%=12万元
2019年应缴房产税:100×12%=12万元
2017年-2019年应缴房产税:14.4+12+12=38.4万元
第二种合同签订方式应缴纳房产税:
2017年-2019年应缴房产税:200×12%=24万元
通过以上案例分析我们发现,企业在生产经营过程中合同签订是一件多么重要的事情,仅仅是“免租金”这三个字,却将让企业多缴房产税14.4万元。
该案例仅仅只是一个筹划思路,实操中,多缴房产税的现象说不定远远大于这个金额。
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【案例】 2017年4月,李某向郭某租下了其一个商铺。双方签订了租赁合同,约定租赁期限从2017年4月1日至2018年3月31日止,租金标准为每月3000元,李某向郭某一次性支付了一年租金3.6万元和押金4000元,共计4万元。2017年5月,A县法院公告告知李某其租赁的该商铺已于2017年3月17日查封,将对该商铺进行拍卖,并发出公告。 【分歧】 就李某与郭某签订的租赁合同是否有效,李某在拍卖该店面中是否有优先购买权这一问题有不同意见: 一、租赁合同有效,李某有优先购买权; 二、租赁合同无
法院虽未在判决书、调解书中明确建设工程款享有优先受偿权,并不妨碍权利人申请行使该优先受偿权,且建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权,故执行分配中建设工程款应该优先受到清偿。
【案情】 重庆某汽车公司委托重庆某物流公司从江北五里坪中集园运输新车至贵阳,而后物流公司找到被告杨某(非物流公司工作人员)运输车辆,被告杨某找到原告尚某以驾驶新车的方式运输车辆,并口头承诺给付原告送车劳务费550元(含油费和过路费),该费用由原告先行垫付,按惯例是原告完成任务返回重庆被告即支付送车费用,而原告完成送车任务后被告一直未支付费用,故原告诉至法院请求判令被告支付原告送车劳务费600元,误工费300元。 案件受理后,原告以证据准备不充分为由向我院申请撤诉,目前,该案已撤诉结案
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在婚姻关系存续期间,夫妻双方对共同财产不分份额地共同享有所有权,夫或妻非因日常生活需要处分夫妻共同财产时,应当协商一致,任何一方无权单独处分夫妻共同财产。如果夫妻一方超出日常生活需要擅自