李XX与×××湘菜店签订房屋转租合同，以78万元总价购买该店装修物和招牌等，转让得到出租人深圳××实业有限公司同意，并签订《铺位承租合同》。合同约定：合同到期日2011年4月1日，合同期满后，如不继续承租，“装修物无偿归出租人所有”，并且约定，“在合同期内，国家征地或拆迁，李XX应当无条件搬移，如国家补偿赔偿，按照国家有关条例规定实施”。2010年9月，因松柏公路改造，深圳市政府部门需要征收该酒店，经评估装修物折价后价值为47.7万元。2010年10月底，李XX将酒店停业。就此装修物归属，双方不能达成一致。出租方认为：政府提出征收到拆迁是需要一段时间的，也就是说，李XX距合同期满只有半年时间，完全可以经营到合同期满，现李不经过公司同意就私自停业的行为可以视为合同期满，且李不再承包，因此装修物归公司，同时，李XX还应当按照合同约定的租金支付到期满，共计15万余元。李XX认为：合同是双方真实意思表示，合法有效，双方应当严格履行，现国家拆迁，公司应当按照合同约定“按照国家有关条例规定实施”补偿自己。但当时的法律法规并没有直接对承租人装修物补偿的规定。鉴于此，在调解过程中，李XX愿意放弃部分权利，只要求公司给20万元补偿即可，公司拒绝，引起纠纷。

　　何继成律师接手该案后，通过对当事人也就是原告李XX历年签订的合同进行了审查，如果合同有效，李XX的权利是很难实现的，要想实现部分权利，只能突破合同的有效性。要合同无效，最直接的就是房屋是违法建筑，但如是违法建筑，那么多年没有处理?因此，可能性不大，同时，对该房屋的地名、历史情况、所有权等一无所知，寻找违法建筑证据何其难?!

　　在证据进入死局的时候，何继成律师只能要求李XX将这些年所有的与该酒店有关的材料、票据全部提交给何继成律师——不管是否有用。最后，在一本备案登记的《深圳市房地产租赁合同书》上发现，权利人一项不是出租方，且在产权证书或其他有效证件名称、号码标注空格。

　　为将证据收集充分，何继成律师对此民事纠纷案提起行政诉讼。街道办为证明我方起诉不合符行政起诉法律规定，同时，要求支付补偿金没有成就等，向法院提交了涉案房屋《土地使用权转让合同书》，该合同表明，涉案房屋是规划区域内的“台湾工业村，属于工业用地，如需要改变用途，需报批”。得到该证据后，我方撤诉。另行向宝安区人民法院提起民事诉讼，要求确认装修物(47.7万元)所有权归李XX所有。

　　【判决结果】一审判决结果：装修物权利人为李XX，本案受理费人民币4008元由被告承担。

　　深圳××实业有限公司不服，向深圳市中级人民法院提起上诉。

　　二审判决：维持一审判决，二审案件受理费人民币8016元由深圳××实业有限公司承担。

　　法院确认的47.7万元人民币装修费归原告所有。

　　附：一审代理词

　　一、没有证据证明装修物属于被告，现有的证据只能证明被告与原告是租赁合同的法律关系，因此，被告不是装修物权利人。

　　被告承认没有对商铺进行装修，因此，不具有对装修物原始取得的事实基础。

　　原告提供的证据可以证实装修物是通过78万元转让(继受取得)和续租过程中陆续自行装修(原始取得)等形成的，因此，其财产权属于原告。

　　二、铺位租赁合同无效，被告不具有继受取得的法律依据。

　　通过庭审可以确定，该商铺是违法建筑，至少被告没有证据证明是合法建筑，也就不能根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定直接取得装修物的所有权。

　　被告向石岩街道办提供的《土地使用权转让合同》第1条证明了商铺所占地为“台湾工业村”，并约定不得修建建筑物作为出租之用;第5条明确表述商铺所占有土地属于工业用地，总体规划已经宝安区国土资源局批准为工业用地。

　　《商铺租赁合同》也表述是台湾工业区路边铺位;被告承认是工业村土地，因此，在该土地上的房屋属于规划区内房屋。

　　被告要建筑永久性房屋需取得建设工程规划许可证或者经批准才能建设临时建筑物，到法庭调查结束止，被告并没有提供经批准或取得建设工程规划许可证等的证据，现建设了商铺，改变土地用途为商业用地，且用于出租，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条　出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。第3条　出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。对合同无效装修物归属问题，该《解释》第九条规定　承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。对不同意利用的部分，原告既然可以撤除，当然就是指该装修物归原告所有。因此，由于被告不同意利用，根据司法解释规定，该装修物归原告所有。

　　三、即使《铺位租赁合同书》有效，装修物的权利人仍旧是原告。

　　2009年4月1日签订的《铺位租赁合同书》不同于之前签订的《铺位租赁合同》，该合同对装修物归属问题进行了约定，但该约定是附时间(租赁期满，即2011年4月1日)和附条件(原告不再续约)，该装修物才归属于被告，现期限和条件均未成就，装修物的权利人当然是原告。

　　由于拆迁办的《通知书》的法律性质是具体行政行为，一经作出即具有强制性，行政相对人必须执行，非经法定事由不停止执行，现被告没有证据证明该《通知书》已经被撤销或者依法确认无效等法定事由。因此，原告与拆迁办签订补偿协议和停业等的行为均不构成违约，亦即原被告约定的装修物归属的附时间、条件未成就，装修物权利就不能转移到被告。

　　综上，原被告租赁合同无效，依法，该装修物归属于原告，原告诉请有理有据，敬请人民法院依法予以支持。如果该装修物的权利归属于被告，那么，直接的后果就是该商铺被认为是合法建筑和否定深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局的深拆许字(2010)宝安004号《房屋拆迁许可证》，这将严重阻碍松柏公路改造!

　　何继成律师电话：13823227911,网站：www.hejicheng.com