承租人优先购买权是当今世界各国普遍确立的一项民事法律制度。中国也于1999年正式确立了这项法律制度。《合同法》第230条规定“出租人出卖租赁房屋时,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”据此规定,承租人优先购买权是指承租人基于租赁合同,在出租人出卖租赁物时,在同等条件下可优于其他人购买的权利。那么在何种情况下,承租人优先购买权失效呢?下面跟小编来了解一下。
案例
保某与民某共同出资盖了一栋三层住宅。约定:一层由保家居住,二层民家居住,三楼暂时作为仓库使用。后民某经保某同意搬出去了。不久,民某的朋友利某租赁其二层楼房,月租金800元。民某让保某以29万元价格把民某房屋买下,保某认为价格偏高未同意。利某得知此消息后,以27万元买下了民某的房屋,双方签订了合同,但未办理房产过户手续。保某得知后,找到民某要求买房,被拒绝。无奈之下,保某向法院起诉,要求宣告民某与利某的房屋买卖合同无效,以维护自己的合法权益。
判决
法院判决民某与第三人利某的房屋买卖合同无效,保某享有优先购买权。
根据2009年9月1日施行的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第24条规定:“具有下列情形之一,承租人主张优先购买房屋的,人民法院不予支持:(一)房屋共有人行使优先购买权的;(二)出租人将房屋出卖给近亲属,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;(三)出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的;(四)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。”据此,遇有上述四种情形之一出现时,承租人不得行使优先购买权。
根据《最高人民法院关于贯彻<中华人民共和国民法通则> 若干问题的意见(试行)》第92条的规定:“共同共有财产分割后,一个或数个原共有人出卖自己分得的财产时,如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用,其他原共有人主张优先购买权的,应当予以支持。”
小编提醒您:关于承租人与原共有人发生冲突时,何者有最终优先购买权的问题。基于原共有关系,原共有人的优先购买权具有所有权保护的最高效力,而承租人的优先购买权不具此效力。
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案例 2008年8月,于某在一家新开的商场租了一个摊位经营服装,当时交了1万元的押金,合同期限为3年,要求每半年交一次租金。由于总体经营状况不好,商场一直没有向于某等收过租金。但是2009年9月份的时候,商场突然向于某等收起租金来,而且要求一次交清,不交就解除合同,1万元的押金也就不退了。那么,商场有权 在合同没到期之前解除合同么?于某还能要回押金吗? 法律解析 根据《合同法》第二百二十六条的规定,承租人应当按照约定的期限支付租全。对支付期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一
当事人双方发生借贷关系时,债权人通常会认为只要债务人提供了抵押担保并办理了抵押登记,自己的债权就有了保障。其实不然,司法实践中即使存在有效的抵押担保,债权也不必然能够实现。而他项权利证登记的抵押权利价值、债权额、债权范围与合同约定不一致,就是司法实践中经常会遇到的问题。究竟是以抵押登记为准,还是以合同约定为准?下面就两个不同的案例展开讨论。 【案例1】:抵押登记的抵押权利价值不能作为抵押担保的债权最高限额 中航信托股份有限公司(以下简称中航公司)申请执行与湖南成城精密科技有限公司(以下简称成城公司
经济补偿金的21种花式要求都在这了! 解除劳动合同分为劳动者解除劳动合同和用人单位解除或终止劳动合同两种,故用人单位应当向劳动者支付经济补偿金的情形包括两大类,共计21种: 劳动者解除劳动合同,用人单位应当支付经济补偿金的9种情形: 1.用人单位未按照劳动合同约定提供劳动保护或者劳动条件,劳动者解除劳动合同的; 2.用人单位未及时足额支付劳动报酬,劳动者解除劳动合同的; 3.用人单位低于当地最低工资标准支付劳动者工资,劳动者解除劳动合同的; 4.用人单位未依法为劳动者缴纳社会保险费,劳动者
【案情介绍】 张某是某钢铁公司员工,2015年10月因交通事故受伤并前往医院治疗。2016年1月,钢铁公司通知张某,因其未上班三月余,且未办理请假手续,按规定算自动离职,要求张某办理离职手续,否则将按除名处理。但张某未至公司办理离职手续。2016年4月,张某向劳动部门申请仲裁,要求钢铁公司支付经济补偿金、病假工资、加班工资、高温费。2016年5月,钢铁公司告知无锡市惠山区总工会,决定以按照旷工自动离职处理的方式与张某解除劳动关系,仲裁委随后终结仲裁活动。张某诉至法院,要求钢铁公司支付违法解除劳动关系
案情一原告:程克。被告:中瓯地产集团温州房地产有限公司(以下简称中瓯房地产公司)。中瓯房地产公司为销售楼盘,发布了宣传广告、售楼书并设置样板房,宣传广告、售楼书上显示该楼盘东面配套五星级酒店,楼盘内配置五星级会所等。程克为购置商品房与被告某房开公司签订了一份《商品房预定协议书》,该《商品房预定协议书》约定双方必须于5日之内签订《商品房买卖合同》。同时,该《商品房预定协议书》第五条约定:双方同意将发布或提供的广告、售楼书、样板房所标明的房屋平面布局、结构、建筑质量、装饰标准及附属设施、配套设施作为商品房买卖