承租人优先购买权是当今世界各国普遍确立的一项民事法律制度。中国也于1999年正式确立了这项法律制度。《合同法》第230条规定“出租人出卖租赁房屋时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”据此规定，承租人优先购买权是指承租人基于租赁合同，在出租人出卖租赁物时，在同等条件下可优于其他人购买的权利。那么在何种情况下，承租人优先购买权失效呢?下面跟小编来了解一下。

　　案例

　　保某与民某共同出资盖了一栋三层住宅。约定：一层由保家居住，二层民家居住，三楼暂时作为仓库使用。后民某经保某同意搬出去了。不久，民某的朋友利某租赁其二层楼房，月租金800元。民某让保某以29万元价格把民某房屋买下，保某认为价格偏高未同意。利某得知此消息后，以27万元买下了民某的房屋，双方签订了合同，但未办理房产过户手续。保某得知后，找到民某要求买房，被拒绝。无奈之下，保某向法院起诉，要求宣告民某与利某的房屋买卖合同无效，以维护自己的合法权益。

　　判决

　　法院判决民某与第三人利某的房屋买卖合同无效，保某享有优先购买权。

　　法律依据

　　根据2009年9月1日施行的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第24条规定：“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：(一)房屋共有人行使优先购买权的;(二)出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;(三)出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的;(四)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。”据此，遇有上述四种情形之一出现时，承租人不得行使优先购买权。

　　根据《最高人民法院关于贯彻<中华人民共和国民法通则> 若干问题的意见(试行)》第92条的规定：“共同共有财产分割后，一个或数个原共有人出卖自己分得的财产时，如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用，其他原共有人主张优先购买权的，应当予以支持。”

　　小编提醒您：关于承租人与原共有人发生冲突时，何者有最终优先购买权的问题。基于原共有关系，原共有人的优先购买权具有所有权保护的最高效力，而承租人的优先购买权不具此效力。