购房者在选择安家置业时，除了考察项目的楼房本身，常常将车位问题也列为重要的议题。销售人员对于车位的描述可谓“乱花渐入迷人眼”，买方应首先从中厘清所出售的车位属于产权车位，还是非产权车位。

一、产权车位，开放商可租、可售、可赠

产权车位属于规划范围内的，核心要义在于能够办理不动产权证书。产权车位，开放商可租、可售、可赠或者出租。《中华人民共和国物权法》第七十四条：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠等方式约定。”

产权车位作为物权，其物权本身并没有期限的限制。但是车位所在的土地是有土地使用年限的，车位的土地使用年限应查看开发商的《土地使用权证书》，确认开发商拿到的土地使用期限。《中华人民共和国物权法》规定住宅的土地使用期限届满后将自动续期，产权车位到期后也毋庸担心，届时根据国家政策考量缴纳土地出让金。

二、非产权人防车位，开发建设者可有偿转让车位使用权或进行租赁

生活中，常常有购房者误打误撞买到了非产权的人防车位，其实买方无法获得非产权车位的所有权，仅仅是拥有了车位的使用权。《中华人民共和国人民防空法》：“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”国家不禁止建设该人防工程的开发商在平时将人防工程用作车位，开发建设单位可以使用、管理、收益，但不享有该部分的产权，不得对外出售。对于人防车位而言，买卖双方签订的不是正规的《房屋买卖合同》或《产权车位买卖合同》，而是签订了《租赁协议》或《车位使用权转让协议》，以使得业主获得车位的长期使用权，但不产生物权所有权的变动效果。

三、非产权非人防车位，业主享有共有和共同管理的权利

非产权非人防车位，一般是占用小区的共有用地的车位。根据《中华人民共和国物权法》第七十条：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”在小区业主委员会成立前，开发商及前期物业公司基于小区业主利益，可以对作为业主共有的车位进行短期出租并收益，其收益应在扣除合理成本后归业主所有。

但基于前期管理而订立的相关合同不得限制、损害业主的权利。业主委员会依法成立后有权代表业主决定其存废，并可委托物业服务企业或者其他管理人进行管理。

四、购买非产权车位的实质是车位使用权租赁

非产权车位的买卖关系，实质上是车位使用权的变相长期租赁。对于选择了非产权车位的住户，由业主一次性缴纳占位费来表明其长期租赁使用的态度，通过与开发商签订《非产权车位使用权转让协议》或《车位长期租赁协议》，保证自身能够长期、稳定的使用该车位。

但应注意，如果该非产权车位属于人防车位，政府一旦有特殊需求，人防工程、人防设施中的车位将会面临被无条件回收的潜在风险。如果该车位属于共有用地的车位，业主委员会依法成立后有权代表业主决定其存废。

五、购买非产权车位常见的法律问题分析（以北京市地区为例）

（一）业主以为购买产权车位，对非产权车位的性质情况不知情

北京市高级人民法院（2016）京民申字第1039号，（2016）京民申字第1040号，（2016）京民申字第1041号三例案件中，原告基于与中矿宏业锦泰公司签订的《协议书》，主张在车位销售过程中，中矿宏业锦泰公司故意隐瞒该地下车位属于人防工程；另一方面，原告主张该公司办理《人防工程平时使用许可证》，使用期限为一年，而双方签订的《协议书》中矿宏业锦泰公司承诺的使用期限自本协议签订之日起20年止，期满后由业主继续使用，不再另行收取使用费。

法院裁判认为：1、原告与中矿宏业锦泰公司签订的《协议书》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，亦不存在其他导致合同无效的法定情形，故该《协议书》合法有效。2、中矿宏业公司与原告在《协议书》中明确约定提供的车位是使用权，非产权车位，不构成重大误解。3、《协议书》相关条款遵循了公平原则，并不存在免除和限制中矿宏业公司责任的情形，并不符合法律规定的格式条款适用情形。

实践中，出租、出售人防车位的情形屡见不鲜，该行为的本质是车位使用权的长期租赁，因未违反法律、法规的强制性规定，当属有效。2011年7月修改后的《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法》第八条规定“人民防空工程使用许可有效期为1年，期限届满，被许可使用人可以申请延期使用许可，对按照规定使用的申请人，人民防空主管部门应当准许延期。”本条不构成对非产权车位使用年限的限制，合同约定20年的车位使用权当属有效。业主购买车位时，应谨慎关注合同条款，具有固定车位使用权年限的合同，一般是非产权车位的转让协议；产权车位的买卖合同中，应载明“产权车位”的字样，并办理相关的购房登记手续。

（二）非产权车位的使用权转让是否有期限的限制

北京市第三中级（2015）三中民终字第03237号，卫晓滨等诉北京先导华鑫房地产开发有限公司物业服务合同纠纷案。北京悦豪物业管理有限公司受开发商所托，为新华联丽港小区提供物业服务，包括车位管理。2013年春节过后，地产开发公司调整了车位收费方式，如果一次性交20年租金，再赠送20年。此外，每个车位另交管理费1440元/年。

法院裁判认为：1、根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”2、北京先导华鑫房地产开发有限公司其有权对车库的收费方式进行调整，其中车位的租赁期限不违反法律规定，租赁价格亦属合理，双方应按照自愿原则签署合同。

实践中，常见三种方式使得车位使用权的转让合同突破租赁合同20年的限制：一是开发商在合同中约定转让非产权车位使用权20年，并在合同中载明合同到期后业主能够继续无偿使用；二是在合同中约定转让非产权车位使用权20年，并赠送20年使用权；三是在合同中约定20年的转让非产权车位使用权，并在合同中载明合同到期后双方另行签订车位使用权转让协议。

（三）业主购买车位使用权后，还应缴纳停车管理费

北京市西城区人民法院（2016）京0102民初3506号，保红漫诉北京中商和旭物业管理有限公司排除妨害纠纷一案中，原告于2004年3月2日购买了该小区地下车库的两个车位，被告自2014年12月30日起，以原告没有交纳停车管理费为由，指使保安员阻止原告将机动车驶入地下车库，不允许原告的车辆进出。

法院裁判认为：1、原告合法享有车位的使用权，被告不得以原告未交纳车位管理费为由阻止原告进入所属小区地下停车场，应排除妨害，允许原告车辆进入所属小区地下停车场。2、车辆管理费问题属于车位管理合同纠纷，可由原、被告双方协商解决或以其他方式解决。3、原告要求被告赔偿其在外停车费用的诉讼请求，在外停车费用系由被告妨害原告进入所属小区地下停车场所产生的直接损失，被告应予赔偿。

不论是产权车位亦或是非产权车位，业主拥有车位使用权，当此种权能受到了干扰和阻碍，有权请求排除妨害。在非产权车位合同中，出卖人与买受人应在条款中明确约定合同价款是否包含车辆管理费。一般而言，开发商卖的仅仅是车位使用权，物业或其他管理机构提供的含照明、清洁、监控等服务应单独收取停车管理费。业主不得以已购买车位或支付了车位使用的租金为由，拒绝支付物业管理费、停车管理费等。

（四）业主能否再次转让非产权车位

北京市第一中级人民法院（2017）京01民终57号，陈剑与祁志华房屋买卖合同纠纷二审民事判决书载明，双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》总价贰仟贰佰肆拾玖万元整，此价格包含产权车位两个。办理物业交割时，原告方才发现两个地下停车场车位非产权车位而系人防工程车位。两个车位的转让价格，双方未自总房价款中析出。

法院裁判认为：1、因该小区地下车位均非产权车位，原告的要求属于客观不能。2、双方合同明确约定了车位系产权车位，而实际上车位并非产权车位，故缔约之时被告并未尽到完全告知相关信息的义务存在一定过失，现其无法提供符合合同约定的车位，属于违反合同情形，应承担一定的违约责任。但依据双方合同约定，该违约行为并非根本违约行为。就具体违约金的赔偿数额，依据车位最初转让使用权价格、合同约定、双方履约情况、被告过错程度等综合判断，酌情予以判定。

业主能否再次转让非产权车位，应首先认识到非产权车位的使用权实质上是通过长期租赁所得，在此基础上，业主想要向第三方有偿转让、无偿赠与、交换等使第三方享有该车位的使用权，应关注原车位使用权转让协议是否允许转租，及是否对转租的第三人身份有所限制。在车位使用权转让协议不限制转租的情况下，需要到物业公司等车位管理部门进行备案。

让爱车稳稳的停靠在家的港湾，对于车位的辨析应从产权车位与非产权车位的区分开始。

（文/苌乐）

转自房地产法