一、不符合登记程序

《不动产交易登记过程中转让人死亡，转移登记怎样办理》一文中已经明确写到，其从程序上，应该先办理继承登记，然后再继续办理房屋买卖的转移登记，但为了便民省略了该程序。此种情况属于典型的知法犯法。不动产登记本质上就是一个依法依程序记载的行政行为，登记机构不能以便民为理由选择性的省略程序，应该依法办理。在此种情况下，登记簿记载的权利人与申请人不一致，违反了《规范》中4.3.1要求核对不动产登记簿权利人与申请人是否一致的规定。

二、不符合上位法规定

从《继承法》第2条以及第29条之规定，自原权利人死亡时，该不动产权利已经转移为继承人所有。根据《物权法》第9条1款之规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。即使买受人按照买卖合同支付了购房款，但由于尚未办理过户登记，该房屋的所有权并没有发生转移，买受人只享有合同债权。《合同法》第130条规定：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。将房屋的所有权转移给买受人、配合办理过户登记手续，系出卖人的法定义务。出卖人在合同约定办理过户登记的期限之前去世，无法亲自完成办理过户登记的义务，那么按照买卖合同约定和合同法之规定，出卖人对买受人形成合同债务。

《物权法》第31条明确规定“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。”

因此017号案例的处理方法违反了《物权法》的规定，在继承人自身未登记为权利人的时候，迳行处分该不动产是不发生物权效力的。

三、不动产登记机构的风险

众所周知，继承的法律关系错综复杂，有法定继承，遗嘱、遗赠、遗赠抚养协议、法定抚养人或者胎儿特留份等等需要考虑的问题。所谓根据街道的证明来直接判断法定继承人是不一定准确的，但这都不是最关键的，核心问题在于如登记机构是依照法律程序来办理的，则该错误登记的风险由申请登记的继承人承担。但此案例中直接跳过程序来办理，如发生遗漏继承人的情况，那法律责任将由登记机构来承担。

四、实务的应对

其实登记机构完全无需违法操作，而是可以通过合并业务受理的方式来处理类似案例。可根据《规范》1.10.1中关于一并申请的业务来受理继承和转移两次业务，这样即方便了老百姓，又符合了法律规定。