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房屋买卖双方私下达成的《赔偿协议》与合同约定不一致,效力如何?

发布时间:2021-04-07 16:00:01

阅读量:12714

  在房屋买卖合同履行过程中,双方因一方的违约而达成《赔偿协议》,《赔偿协议》与房屋买卖合同约定不一致,效力如何?这个问题既涉及协议变更和权利处分的问题,也涉及协议效力(如因重大误解导致的可撤销和变更等)的问题。

  一、从协议的变更和权利处分的角度

  【《合同法》第七十七条第一款规定:“当事人协商一致,可以变更合同。” 】

  房屋买卖合同中虽然约定了违约责任,但是在一方违约,双方达成《赔偿协议》的时候完全可以变更上述违约责任。只要《赔偿协议》是双方真实意思的表示,并且没有违反法律法规的效力性强制性规定,且不存在欺诈、胁迫、趁人之危、显失公平等可撤销可变更的情形,也不存在效力待定的情形,即是合法有效的。房屋买卖双方均应当按照其达成的《赔偿协议》履行。

  《赔偿协议》约定的赔偿金额可能比房屋买卖合同约定的违约金高,也可以比房屋买卖合同约定的违约金低。以买房人违约为例,如果《赔偿协议》约定的赔偿金额比房屋买卖合同约定的违约金高,则是买房人对自己权利的处分;如果《赔偿协议》约定的赔偿金额比房屋买卖合同约定的违约金低,则是卖房人对自己权利的处分。

  需要注意的是,违约金调整规则和权利处分的不同。

  【《合同法》第114条规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。”】

  【《合同法解释二》第29条规定:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”】

  这是违约金的调整规则。权利处分与违约金的调整大有不同。比如,买房人违约,根据合同约定买房人应当向卖房人支付10万元违约金,但是买房人愿意向卖房人支付15万元违约金,或者卖房人愿意只要买房人5万元违约金,这是买房人或卖房人对自己权利的处分,买房人或者卖房人都不能以《赔偿协议》约定的赔偿金额过分高于或者低于房屋买卖合同约定的违约金为由来主张《赔偿协议》效力有问题或者主张调整《赔偿协议》约定的赔偿金额。对此,最高院曾有一个参考案例指出,依据无效的合同条款计算出的数额法院不予支持,但是当事人另行签订协议对该数额进行确认,则是对自己权利的处分,该协议有效。

  由于房屋买卖双方都是完全民事行为能力人,应当按约履行自己的合同义务,也应当承担不履行义务的责任。任何一方都不得笼统地以自己不懂法律、看不懂合同条款等为由主张其所达成的《赔偿协议》应当变更或者撤销。但是,如果存在欺诈、胁迫、趁人之危、显失公平等情形,是可以诉请撤销或变更的。

  二、从赔偿协议效力的角度(以重大误解为例)

  【《合同法》第五十四条规定:“下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:(一)因重大误解订立的;(二)在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的,人民法院或者仲裁机构不得撤销。”】

  如果房屋买卖双方在签订《赔偿协议》的时候是错误地依据某个合同条款(本应依据条款A,却错误地依据条款B)计算出的违约金(并以此违约金为基础进行讨价还价最终确定了某个数额的违约金)作为《赔偿协议》所约定的违约金,则存在对合同条款的重大误解,合同当事人可以诉请变更或撤销。

  相反,如果双方在《赔偿协议》中所确定的赔偿金额是双方依据各种因素经过反复磋商确定的,并不是单纯地错误地依据某个合同条款而确定的赔偿金额,则是对自己权利的处分和放弃,不属于重大误解,不能诉请撤销或变更。

来自:仟律网

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相关分类: 济南市推荐律师 房屋买卖双方私下 刑事犯罪辩护取保候审刑事诉讼

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